매물 유형: 아파트
분석 번호: 8884
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물은 경기도 성남시 수정구 위례더힐55 아파트로, 준공 11년차의 비교적 신축에 가까운 단지입니다. 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며, 인근에 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 다만, 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시 매매가 19억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 15억 996만 원에서 16억 9,402만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상위에 위치합니다. 이는 시장의 기대치나 미래 가치에 대한 선반영이 다소 높게 반영된 것으로 해석될 수 있습니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 위례더힐55 아파트이며, 전용면적 기준 평당가는 5,841만 원에서 6,553만 원 사이입니다. 모든 사례가 유사도 100점으로 평가되었으며, 시점 보정 계수는 1.000~1.004가 적용되어 최근 시장 변동이 반영되었습니다. 특히 2026년 5월 거래된 12층 85.7614㎡ 매물은 16억 9,402만 원으로 가장 높은 대입 총액을 보였으며, 이는 대상 매물과 유사한 고층 프리미엄 가능성을 시사합니다.
위례더힐55는 대단지 아파트로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 세대당 1.59대의 충분한 주차 공간을 갖추고 있습니다. 인근에 위례근린공원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 고운아이어린이집 등 교육 시설도 가까이 위치해 있습니다. 매매가격지수 및 수급동향이 상승세에 있어 투자 매력이 있으나, 제시 매매가가 비교사례 스펙트럼 상단을 초과하는 점은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.
준공 11년차로 재건축 연한(30년)까지 19년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 다만, 현재 용적률이 179.96%로 법정 상한 300% 대비 120%p의 여유가 있어 장기적인 관점에서는 리모델링 또는 재건축 잠재력이 존재할 수 있습니다.
성남시 수정구는 매매가격지수 및 전월세가격지수가 모두 상승세를 보이며, 매매수급동향도 100을 상회하여 긍정적인 시장 분위기를 유지하고 있습니다. '성남시 교통시설(도로) 결정(변경)' 및 '성남시 용도지역 결정(변경)'과 같은 개발 호재는 지역 가치를 높일 잠재력이 있습니다. 그러나 성남금토 A-2블록, 산성역 헤리스톤 등 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉에 따른 시장 변동성 확대 가능성을 염두에 두어야 합니다. 장기적으로는 위례신도시의 인프라 확충과 교통망 개선이 지속적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.
보류