매물 유형: 아파트
분석 번호: 8880
종합 리스크 점수: 73점
대상 매물은 e편한세상영통2차(1단지) 아파트로, 준공 10년차의 비교적 신축 단지입니다. 주변 개발 호재가 풍부하고 매매수급동향이 상승세에 있어 투자 가치가 높습니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁에 대한 고려가 필요합니다.
제시된 매매가 7억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 3,561만 원에서 6억 6,498만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균보다 다소 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
비교사례 11건은 모두 동일 단지(e편한세상영통2차(1단지))의 전용면적 74.5822㎡ 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하여 높은 신뢰도를 가집니다. 가장 최근 거래인 2026년 6월의 19층 매물은 6억 4,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 6억 4,498만 원입니다. 2026년 5월의 14층 매물은 6억 6,500만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 대입 총액은 6억 6,498만 원입니다. 이처럼 비교사례들은 최근 1~5개월 사이에 거래되었으며, 시점 보정 계수는 1.000~1.016이 적용되어 시장 변동이 반영되었습니다.
대상 단지는 망포역 역세권에 위치하며, 주변에 다양한 편의시설과 학교가 있어 주거 만족도가 높습니다. 특히, 영통 지구단위계획구역 리모델링 사업 및 원천3지구 도시개발사업 등 인근 개발 호재가 많아 장기적인 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 다만, 제시가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준이므로 매수 시 가격 협상이 필요합니다.
건물 나이가 10년으로 재건축 연한(30년)까지는 20년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 갭은 41.3724%p로, 향후 리모델링이나 재건축 시 사업성은 존재하나, 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다.
수원시 영통구는 매매가격지수와 수급동향이 모두 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 인근에 '영통자이 센트럴파크' 등 신규 공급 예정 물량이 있으나, 지역 내 개발 호재와 교통 접근성 개선이 지속적으로 이루어지고 있어 장기적으로는 꾸준한 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 제시가가 시장 평균 대비 높은 편이므로 매수 시 신중한 가격 판단이 중요합니다.
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