매물 유형: 아파트
분석 번호: 8879
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 준공 13년차의 비교적 신축 아파트로, 주변 개발 호재와 함께 높은 투자 가치를 지니고 있습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 모두 상승 추세에 있어 시장 분위기가 긍정적입니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 12억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 9억 1,495만 원 ~ 최고 9억 5,776만 원) 대비 약 2억 4,224만 원 ~ 2억 8,505만 원 높은 수준입니다. 이는 비교사례 대비 높은 가격으로, 시장의 기대 심리나 특정 매물의 개별적인 장점(조망, 내부 컨디션 등)이 반영되었을 가능성이 있습니다. 따라서 제시가는 비교사례 스펙트럼의 상단 범위를 크게 상회하는 수준으로 판단됩니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지(래미안영통마크원2단지) 내 동일 면적(115.83㎡)의 거래로 유사도 점수가 100점입니다. 시점은 2026년 3월~4월로 현재 시점(2026년 7월 2일)과 3~4개월 차이가 나며, 시점 보정 계수 1.011~1.013이 적용되었습니다. 각 사례는 9억 500만 원에서 9억 4,000만 원 사이의 실거래가를 보였으며, 이를 대상 매물에 대입하여 보정 후 환산 총액은 9억 1,495만 원에서 9억 5,776만 원으로 산출되었습니다.
래미안영통마크원2단지는 963세대의 대단지 아파트로, 준공 13년차의 비교적 신축 단지입니다. 매탄권선역이 도보 13분 거리에 위치하여 준역세권 프리미엄(추정 2%)을 기대할 수 있으며, 신동카페거리 등 생활 편의시설이 인접해 주거 만족도가 높습니다. 영통 지구단위계획 변경 및 원천3지구 도시개발사업 등 주변 개발 호재가 많아 장기적인 투자 가치가 양호하다고 판단됩니다.
대상 아파트는 준공 13년차로, 재건축 연한(30년)까지는 17년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 추진이 어렵습니다. 다만, '영통 지구단위계획구역 벽적골 리모델링사업 지구단위계획 변경결정'과 같은 주변 리모델링 사업 고시가 있어, 향후 단지 여건에 따라 리모델링을 통한 가치 상승 가능성은 있습니다.
수원시 영통구 아파트 시장은 매매가격지수, 전월세가격지수, 수급동향 모두 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 특히 영통동, 망포동 등 인근 법정동의 활발한 거래량은 지역의 주거 선호도를 나타냅니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 대비 높은 수준이므로, 매수 시에는 충분한 가격 협상과 함께 미래 공급 물량 및 금리 변동성 등 거시경제 환경 변화를 면밀히 주시해야 합니다. 장기적으로는 주변 개발 호재와 대단지 프리미엄을 바탕으로 안정적인 가치 유지가 기대됩니다.
보류