매물 유형: 아파트
분석 번호: 8873
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 수원시 팔달구 인계동 래미안노블클래스1단지 아파트로, 매매가격지수가 상승 추세에 있고 매매수급동향도 상승세이나, 인근 신규 공급 물량이 많아 향후 시장에 영향을 미 줄 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 적정성 검토가 필요하며, 재건축 연한까지는 상당 기간이 남아 개발 잠재력은 낮은 편입니다.
제시된 매매가 7억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 1,499만 원에서 7억 3,211만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균보다 다소 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례 5건은 모두 동일 단지 내 유사 평형(84.99㎡)의 거래 사례로, 높은 유사도를 보입니다. #1 사례는 2026년 6월 10층 거래로 7억 2,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 7억 2,000만 원입니다. #2 사례는 2026년 5월 15층 거래로 7억 1,500만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 7억 1,499만 원입니다. #3 사례는 2026년 4월 12층 거래로 7억 3,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 7억 3,211만 원입니다. #4 사례는 2026년 6월 24층 거래로 7억 3,200만 원에 거래되었고, 층구간 감점에도 불구하고 보정 후 대입 총액은 7억 3,200만 원입니다. #5 사례는 2026년 4월 16층 거래로 7억 2,300만 원에 거래되었으며, 층구간 감점 후 보정 후 대입 총액은 7억 2,509만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래로 신뢰도가 매우 높습니다.
대상 단지는 920세대의 대규모 단지로, 세대당 1.45대의 주차 공간을 확보하여 주거 편의성이 높습니다. 수원시청역까지 도보 15분 거리로 준역세권에 해당하며, 2%의 역세권 프리미엄이 추정됩니다. 인근에 색동어린이공원, 세븐일레븐, 가톨릭대학교 성빈센트병원 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
대상 아파트는 2009년 준공되어 현재 17년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 13년이 남아있어, 현재 시점에서는 재건축을 통한 개발 이익을 기대하기 어렵습니다. 현재 용적률이 247.99%로 법정 상한 300% 대비 52.01%p의 여유가 있으나, 재건축 추진을 위한 사업성은 아직 낮은 단계로 판단됩니다.
수원시 팔달구의 매매가격지수 및 전월세가격지수는 꾸준히 상승하고 있으며, 매매수급동향 또한 상승세를 유지하고 있어 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 인덕원~동탄 복선전철 건설사업 등 교통 호재와 공원 조성 계획은 지역 가치를 높이는 요인입니다. 그러나 효성해링턴 플레이스 동수원, 수원 PEER, 수원성 중흥S-클래스 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 장기적인 관점에서는 신규 공급 물량 소화 여부와 지역 개발 호재의 실제 진행 상황을 면밀히 주시하며 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.
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