매물 유형: 아파트
분석 번호: 8870
종합 리스크 점수: 68점
대상 매물은 수원시 권선구 입북동에 위치한 서수원레이크푸르지오2단지 아파트로, 현재 수원시의 반도체 산업 성장 기대감과 다수의 개발 호재가 긍정적인 영향을 미치고 있습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 모두 상승 추세이며, 매매수급동향도 수요 우위를 보여 시장 분위기는 양호합니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 4억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 5,858만 원에서 4억 8,999만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중앙값인 4억 8,680만 원과 유사한 수준으로, 현재 시장에서 형성된 가격 범위 내에 적정하게 제시된 것으로 판단됩니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 대상지와 동일 단지 내에서 발생한 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 4층 거래로 4억 5,990만 원으로 보정되었으며, #2 사례는 2026년 4월 4층 거래로 4억 7,271만 원으로 보정되었습니다. #3 사례는 2026년 5월 12층 거래로 층구간 감점에도 불구하고 4억 8,999만 원으로 보정되어 가장 높은 가치를 보였습니다. #4 사례는 2026년 3월 10층 거래로 층구간 감점 후 4억 8,680만 원으로 보정되었으며, #5, #6 사례는 20층 거래로 층구간 감점이 크게 적용되어 각각 4억 8,895만 원, 4억 5,858만 원으로 보정되었습니다. 전반적으로 동일 단지 내 유사 평형 거래가 활발히 이루어지고 있으며, 층수에 따른 가치 편차가 일부 확인됩니다.
대상 단지는 797세대의 중대형 아파트로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 주변에 해누리어린이공원 등 녹지 공간이 풍부하며, CU 수원마암점 등 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 수원시의 반도체 산업 성장 기대감과 권선동, 호매실동 등 인근 지역의 활발한 거래량은 투자 가치에 긍정적인 요인으로 작용합니다. 다만, 역세권 프리미엄은 현재로서는 기대하기 어렵습니다.
준공 12년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 18년이 남아 있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 228.01%로 법정 상한 250% 대비 21.99%p의 갭이 존재하지만, 재건축을 위한 사업성은 아직 충분하지 않은 것으로 판단됩니다.
수원시 권선구는 매매 및 전월세 가격지수 상승, 매매수급동향의 수요 우위 등 전반적으로 긍정적인 시장 흐름을 보이고 있습니다. 반도체 산업 성장 기대감과 다수의 개발 호재는 지역 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 그러나 신혼희망타운 행복주택, 매교역 팰루시드 등 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 공급 부담으로 작용하여 가격 상승폭을 제한할 수 있습니다. 장기적으로는 지역 개발 호재와 인구 유입 추이를 지속적으로 관찰하며 신중한 접근이 필요합니다.
매수