매물 유형: 아파트
분석 번호: 8862
종합 리스크 점수: 67점
호매실GS아파트는 28년 된 대단지 아파트로 재건축 연한 도래가 임박하여 향후 개발 가능성에 대한 기대감이 존재합니다. 수원시 권선구의 매매가격지수와 전세가격지수가 모두 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 보여 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 현재 용적률이 높아 재건축 사업성 확보에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 있어 장기적인 관점에서 공급 리스크를 고려해야 합니다.
제시 매매가 4억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 9,999만 원에서 4억 4,498만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 재건축 기대감이 일부 반영된 가격으로 해석할 수 있습니다.
선별된 14건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 호매실GS아파트의 전용면적 84.922㎡ 거래 사례로, 유사도 점수 100점을 기록하여 매우 높은 신뢰도를 가집니다. 거래 시점은 2026년 2월부터 6월까지로 최근 거래 동향을 잘 반영하고 있습니다. 각 사례는 시점 보정 계수 1.000~1.008을 적용하여 현재 시점의 가치로 환산되었으며, 이를 통해 대상 매물의 가치 스펙트럼이 도출되었습니다. 특히, 2026년 6월 거래된 13층 84.922㎡ 매물의 보정 후 대입 총액은 4억 2,498만 원이며, 2026년 5월 거래된 12층 84.922㎡ 매물의 보정 후 대입 총액은 4억 4,498만 원입니다. 이처럼 유사한 조건의 동일 단지 내 거래가 활발하여 가격 분석의 신뢰도가 높습니다.
호매실GS아파트는 1,754세대의 대단지 아파트로, 수원시 권선구 내에서도 호매실동은 거래 활성도 순위 2위를 기록할 만큼 주거 선호도가 높은 지역입니다. 인근에 사랑뜰공원, CU 호매실자이점, 화홍병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 주변에 은샘몬테소리어린이집 등 교육 시설이 있어 자녀 교육 환경도 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 지하철역 접근성은 다소 떨어지는 편입니다. 전반적으로 안정적인 주거 환경과 대단지의 장점을 갖추고 있어 실수요자에게 매력적인 투자 가치를 제공합니다.
호매실GS아파트는 1998년 준공되어 현재 28년 된 건물로, 재건축 연한 30년에 2년 남았습니다. 이는 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 자산 가치 상승 가능성을 내포합니다. 현재 용적률이 279.81%로 법정 상한 300% 대비 20.19%p의 갭이 있어, 재건축 시 용적률 상향을 통한 사업성 확보가 제한적일 수 있습니다. 따라서 재건축 추진 시 사업성 분석과 조합원 동의율 확보가 핵심 과제가 될 것입니다. 리모델링의 경우, 재건축보다 사업 추진이 용이할 수 있으나, 가치 상승 폭은 재건축에 비해 제한적일 수 있습니다.
수원시 권선구의 매매가격지수와 전세가격지수가 모두 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있어 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 호매실 지구단위계획 변경 고시 등 지역 개발 호재가 꾸준히 발표되고 있어 장기적인 관점에서도 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 인근에 총 3,105세대의 대규모 신규 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 물량 증가에 따른 시장 경쟁 심화 및 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 재건축 연한 도래는 긍정적인 요소이나, 높은 현재 용적률로 인해 사업성 확보에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 이는 미래 가치에 중요한 변수가 될 것입니다. 종합적으로 볼 때, 단기적으로는 안정적인 흐름을 보일 것으로 예상되나, 중장기적으로는 신규 공급과 재건축 사업성 여부가 중요한 변수로 작용할 것입니다.
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