매물 유형: 아파트
분석 번호: 8858
종합 리스크 점수: 48점
대상 매물은 준공 29년차 아파트로 재건축 연한 도달이 임박하여 개발 잠재력이 존재합니다. 그러나 인근에 1,145세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있으나, 건물 노후도와 주변 공급 리스크를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 3억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 4,740만 원의 가치 스펙트럼 대비 높은 수준입니다. 이는 대상 매물의 고층 이점이나 시장의 기대감이 반영된 것으로 보입니다. 다만, 단일 비교사례로 인한 분석 신뢰도 한계를 고려하여 추가적인 시장 조사가 필요합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지(신미주), 동일 면적(59.94㎡), 유사 시점(2026년 3월, 4개월 전)에 거래된 10층 매물입니다. 원 거래가는 2억 4,500만 원이며, 시점 보정 계수 1.010을 적용하여 보정 후 평당가는 1,364만 원/평으로 산출되었습니다. 최종 보정 후 대입 총액은 2억 4,740만 원입니다. 층구간 차이(대상지 16층 vs 비교사례 10층)로 인해 10점의 감점이 적용되었습니다.
신미주 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한 도달이 임박하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인근에 창용초등학교가 81m 거리에 위치하여 학군 접근성이 양호하며, 광교공원(149m) 등 녹지 공간이 풍부하여 주거 환경이 쾌적합니다. 그러나 지하철역 접근성이 부족하며, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 투자 가치 상승에는 제약이 있을 수 있습니다.
대상 아파트는 1997년 준공되어 29년이 경과했습니다. 재건축 연한인 30년에 1년 남았으므로, 향후 재건축 추진 가능성이 높습니다. 현재 용적률이 165.25%로 법정 상한 250% 대비 84.75%p의 여유가 있어 사업성이 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 재건축은 장기간 소요되는 사업이며, 조합 설립 및 사업성 분석 등 여러 변수가 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.
수원시 장안구는 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승하고 매매수급동향이 수요 우위를 보이는 등 전반적으로 긍정적인 시장 분위기입니다. 특히 인근에 '고덕일반산업단지(2차) 용수공급시설 건설사업', '111-3구역 주택재개발정비구역', '수원 111-1 주택재개발정비사업 지구단위계획' 등 다양한 개발 호재가 존재하여 지역 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 그러나 서광교 한라비발디 레이크포레, 북수원이목지구 대방 디에트르 더 리체Ⅰ 등 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으며, 이는 단기적인 가격 상승에 부담으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부가 가장 큰 변수가 될 것입니다.
보류