매물 유형: 아파트
분석 번호: 8855
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물은 준공 20년차 아파트로, 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 및 가격 변동 가능성을 주의해야 합니다. 제시된 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 4억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 7,476만 원에서 4억 1,323만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기나 특정 요인이 반영되었을 가능성이 있으나, 객관적인 비교 사례 대비 다소 높은 가격으로 판단됩니다.
선별된 4건의 비교 사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내 유사 평형 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. #1 사례는 2026년 6월 거래된 84.6146㎡(6층) 매물로, 보정 후 대입 총액은 4억 836만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 거래된 84.5483㎡(3층) 매물로, 보정 후 대입 총액은 4억 1,323만 원입니다. #3 사례는 2026년 4월 거래된 84.6943㎡(11층) 매물로, 보정 후 대입 총액은 3억 8,736만 원입니다. #4 사례는 2026년 3월 거래된 84.4337㎡(7층) 매물로, 보정 후 대입 총액은 3억 7,476만 원입니다. 이들 사례는 모두 시점 보정 계수 1.000~1.006이 적용되어 최근 시장 변화가 반영되었습니다.
조원샤르망은 수원시 장안구 조원동에 위치하며, 매매가격지수 및 수급동향이 상승세에 있어 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 소규모 단지 특성상 대단지에 비해 유동성이 떨어질 수 있으며, 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성이 존재합니다. 학군 및 교통은 특출난 강점은 없으나, 생활 편의시설은 비교적 잘 갖춰져 있습니다. 제시된 매매가는 비교 사례 스펙트럼 상단에 위치하여 투자 가치 측면에서 신중한 접근이 필요합니다.
조원샤르망은 2006년 준공되어 현재 20년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지 약 10년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률은 624.95%로 법정 상한 1300% 대비 675.05%p의 여유가 있으나, 재건축 추진을 위한 사업성 확보에는 추가적인 검토가 필요합니다. 리모델링 또한 단지 규모 및 세대수 등을 고려할 때 추진 동력 확보가 쉽지 않을 수 있습니다.
수원시 장안구의 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 수요 우세를 나타내고 있습니다. 그러나 인근 지역에 1,145세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 서광교 한라비발디 레이크포레, 북수원이목지구 대방 디에트르 더 리체Ⅰ, 정자동주상복합 등의 입주가 시작되면 조원샤르망의 매매가에 경쟁 압력으로 작용할 수 있습니다. 장기적인 관점에서 신중한 접근이 요구됩니다.
보류