매물 유형: 아파트
분석 번호: 8853
종합 리스크 점수: 52점
대상 매물인 수원광교산스위첸은 준공 16년차 아파트로, 인근 지역의 꾸준한 매매가격지수 상승과 전월세 수급동향의 상승세를 보이며 시장 활성도가 양호합니다. 특히 조원2 지구단위계획 결정 및 고덕일반산업단지 용수공급시설 건설사업 등 다수의 개발 호재가 잠재적 가치 상승을 견인할 것으로 판단됩니다. 다만, 향후 1,145세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성은 고려해야 합니다.
제시된 매매가 8억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 7,998만 원에서 6억 536만 원 사이의 가치 스펙트럼을 크게 상회합니다. 이는 시장의 일반적인 실거래가 범위를 벗어나는 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다. 해당 매물이 가진 특수성(예: 조망, 내부 인테리어 등)에 대한 현장 확인과 추가적인 가치 평가가 필요해 보입니다.
선별된 비교사례는 모두 대상지와 동일한 수원광교산스위첸 단지 내 거래입니다. 첫 번째 사례(#1)는 2026년 4월에 거래된 조원동 120.7008㎡ 2층 매물로, 보정 후 대입 총액은 6억 536만 원입니다. 두 번째 사례(#2)는 2026년 6월에 거래된 조원동 121.0348㎡ 12층 매물로, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 4억 7,998만 원입니다. 이 두 사례는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 있어 높은 유사성을 가집니다.
대상 단지는 수원시 장안구 내에서 비교적 안정적인 주거 환경을 제공하며, 인근 공원 및 쇼핑 시설 등 생활 인프라가 양호합니다. 매매가격지수 및 수급동향이 긍정적이나, 제시된 매매가가 비준가격 스펙트럼을 크게 상회하는 점은 투자 가치 측면에서 신중한 접근을 요구합니다. 향후 예정된 신규 공급 물량은 단기적인 시장 경쟁을 심화시킬 수 있으므로, 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
수원광교산스위첸은 2010년 준공되어 현재 16년차 아파트입니다. 재건축 연한(30년)까지 약 14년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 용적률은 219.94%로 법정 상한 250% 대비 30.06%p의 갭이 존재하나, 이는 재건축 사업성 개선에 큰 영향을 미 미치기에는 제한적인 수준입니다. 따라서 재건축을 통한 투자 가치 상승은 현재로서는 기대하기 어렵습니다.
수원시 장안구는 매매가격지수와 전월세가격지수가 꾸준히 상승하고 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 보여 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 특히 '고덕일반산업단지 용수공급시설 건설사업'과 '조원2 지구단위계획' 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 그러나 서광교 한라비발디 레이크포레, 북수원이목지구 대방 디에트르 더 리체Ⅰ, 정자동주상복합 등 총 1,145세대의 신규 공급 예정 물량은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있습니다. 제시된 매매가가 비준가격 스펙트럼을 크게 상회하므로, 향후 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.
보류