매물 유형: 아파트
분석 번호: 8851
종합 리스크 점수: 63점
본 매물은 성균관대역 역세권에 위치하며, 재건축 연한 도달이 임박하여 잠재적 가치 상승 여력이 존재합니다. 다만, 낮은 용적률 갭과 2층이라는 점은 투자 시 고려해야 할 리스크입니다. 인근 지역의 활발한 개발 사업과 꾸준한 매매수급동향 상승은 긍정적인 요인으로 작용합니다.
제시 매매가 2억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 2,792만 원에서 2억 3,197만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 시장의 실거래가와 유사한 수준으로 판단됩니다.
비교사례 3건 모두 동일 단지(늘푸른벽산) 내 유사 면적(36.54㎡) 거래로 유사도가 높습니다. 2026년 2월 거래된 사례들로, 시점 보정 계수 1.013이 적용되었습니다. 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 전반적으로 대상 매물과 유사한 조건의 거래입니다. #1 사례는 2억 2,500만 원에 거래되었으며 보정 후 2억 2,792만 원으로 대입됩니다. #2, #3 사례는 2억 2,900만 원에 거래되었으며 보정 후 2억 3,197만 원으로 대입됩니다.
늘푸른벽산 아파트는 성균관대역 도보 6분 거리의 역세권 입지를 갖추고 있어 교통 접근성이 우수합니다. 주변에 밤나무동산, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 율전동은 수원시 장안구 내에서 거래 활성도가 높은 지역으로, 꾸준한 수요가 기대됩니다. 다만, 소형 평형 아파트로 투자 시 환금성을 고려해야 합니다.
준공 28년차로 재건축 연한 30년에 2년 남았습니다. 그러나 현재 용적률이 299%로 법정 상한 300%에 근접하여 용적률 갭이 1%p에 불과합니다. 이는 재건축 시 사업성이 낮아 추가 분담금 부담이 커질 수 있음을 의미합니다. 리모델링 가능성도 함께 검토해 볼 필요가 있습니다.
수원시 장안구는 매매가격지수와 전월세가격지수 모두 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 보이고 있어 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 성균관대역 역세권 프리미엄과 주변 개발 호재(고덕일반산업단지 용수공급시설, 111-3구역 주택재개발 등)는 매물의 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 그러나 향후 1,145세대의 신규 아파트 공급 예정은 장기적으로 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 낮은 용적률 갭으로 인한 재건축 사업성 한계는 장기적인 투자 가치에 대한 신중한 접근을 요구합니다.
매수