매물 유형: 아파트
분석 번호: 8846
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 준공 27년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 개발 잠재력이 높습니다. 수원시 장안구는 매매가격지수 및 수급동향이 상승세이며, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 5억 8,000만 원은 비교사례 스펙트럼(최저 4억 3,558만 원 ~ 최고 5억 813만 원)의 상단을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승세를 반영하거나, 매도인의 기대 심리가 반영된 것으로 보입니다. 투자 관점에서 가격적 메리트를 확보하기 위해서는 추가적인 가격 협상이 필요할 수 있습니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 대상지와 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 100점 유사도의 사례들은 2~5개월 전 거래된 동일 면적의 매물로, 시점 보정 계수(1.000~1.006)가 적용되어 현재 가치를 반영했습니다. 층구간 감점(90점)이 있는 사례들도 인접 층으로 보정 후 대입 총액이 유사도 100점 사례들과 비슷한 스펙트럼을 형성하고 있습니다. 이들 사례는 모두 제3종일반주거지역에 위치하며, 면적 보정 및 도로 보정 등은 해당 사항이 없어 적용 계수가 1.000입니다. 역세권 범위 외 지역으로 역세권 보정은 적용되지 않았습니다.
대상 아파트는 화서역 준역세권에 위치하며, 송림초등학교가 인접하여 학군 및 교통 접근성이 양호합니다. 준공 27년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 장기적인 투자 가치가 존재합니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단을 크게 상회하므로 가격 협상 여부가 투자 수익률에 중요한 영향을 미 미칠 것입니다.
대상 아파트는 1999년 준공되어 현재 27년차입니다. 재건축 연한 30년까지 3년이 남아 있어 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 높습니다. 현재 용적률 230.56%로 법정 상한 300% 대비 69.44%p의 여유가 있어 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 주변에 다수의 재개발 및 지구단위계획 고시가 있어 지역 전체의 개발 분위기와 맞물려 재건축 추진에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.
수원시 장안구는 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 인근에 '서광교 한라비발디 레이크포레', '북수원이목지구 대방 디에트르 더 리체Ⅰ', '정자동주상복합' 등 신규 공급 예정 물량이 존재하지만, 현재 미분양은 낮은 수준을 유지하고 있어 급격한 시장 하락보다는 안정적인 흐름이 예상됩니다. 장기적으로 재건축 가능성과 주변 개발 호재를 고려할 때, 미래 성장 잠재력은 높다고 판단됩니다. 다만, 제시된 가격이 시장 시세 대비 높은 점은 투자 시 주의해야 할 부분입니다.
보류