매물 유형: 아파트
분석 번호: 8836
종합 리스크 점수: 72점
대상 아파트는 준공 13년차로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 인근 지역의 꾸준한 인구 증가 추세와 다양한 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 상당하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있습니다.
대상 매물의 제시가 2억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 5,803만 원에서 2억 8,003만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하단에 위치합니다. 이는 현재 시장 상황과 비교사례를 고려할 때 가격적 메리트가 있는 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 유사 평형(84.92㎡ 또는 84.93㎡)의 매매 거래이며, 최근 0~3개월 이내의 거래로 시점 유사성이 높습니다. 유사도 100점 사례들은 동일 단지 내 4~5층 거래로 대상 매물(2층)과 층수 차이가 적어 높은 신뢰도를 가집니다. 특히, 2026년 6월 5층 2억 7,000만 원 거래(보정 후 2억 7,003만 원)와 2026년 5월 4층 2억 5,800만 원 거래(보정 후 2억 5,803만 원)는 대상 매물과 매우 유사한 조건으로, 제시가 2억 6,000만 원이 합리적인 수준임을 뒷받침합니다. 층구간 감점(-10점)이 있는 사례들은 7~15층 거래로 대상 매물보다 높은 층에 위치하여 가격이 다소 높게 형성되었습니다.
대상 아파트는 1,110세대의 대규모 단지로 기본적인 주거 편의성이 높습니다. 인근에 삼생공원 등 녹지 공간이 풍부하고, 세븐일레븐 등 편의시설 접근성이 양호합니다. 반곡관설동의 꾸준한 인구 증가 추세는 실수요 기반을 강화하여 투자 가치에 긍정적입니다. 다만, 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다.
준공 13년차로 재건축 연한(30년)까지 17년이 남아 있어 현재 재건축 가능성은 없습니다. 용적률 갭은 155.67%p로 개발 잠재력은 보통 수준이나, 현 시점에서는 재건축을 통한 투자 가치 상승을 기대하기 어렵습니다.
원주시 아파트 시장은 전반적으로 보합세를 유지하고 있으나, 매매수급동향은 상승 중입니다. 반곡관설동의 인구 증가는 긍정적인 신호입니다. 그러나 두산위브더제니스 센트럴 원주, 원주자이 센트로 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 가격 조정 가능성에 유의해야 합니다. 장기적으로는 지역 인구 유입과 개발 호재에 따라 안정적인 가치 유지가 예상되지만, 단기적으로는 공급 리스크가 존재합니다.
매수