매물 유형: 아파트
분석 번호: 8835
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 준공 10년차 아파트로 비교적 양호한 주거 환경을 제공합니다. 인근 지역은 꾸준한 인구 증가 추세를 보이며, 매매수급동향이 상승세를 나타내고 있으나, 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 1억 8,433만 원 ~ 최고 2억 1,837만 원, 중앙값 2억 426만 원)의 최고가 범위에 해당합니다. 이는 인근 유사 매물 대비 다소 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
비교사례 4건은 모두 동일 단지 내 유사 평형으로, 유사도 점수가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 1층 59.81㎡가 1억 8,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 1억 8,433만 원으로 대입되었습니다. #2 사례는 2026년 4월 4층 59.81㎡가 2억 500만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 2억 426만 원으로 대입되었습니다. #3 사례는 2026년 2월 1층 59.81㎡가 1억 9,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 1억 9,394만 원으로 대입되었습니다. #4 사례는 2026년 3월 11층 59.96㎡가 2억 2,000만 원에 거래되었고, 층구간 감점(-10점)에도 불구하고 시점 보정 후 2억 1,837만 원으로 대입되어 가장 높은 가격을 형성했습니다. 이 사례들은 대상 매물의 가격 적정성을 판단하는 데 매우 중요한 기준이 됩니다.
대상 매물은 혁신도시 내 위치하여 직주근접성이 양호하고, 인근에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 높습니다. 그러나 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성이 있어 단기적인 투자 수익보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
준공 10년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 20년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 용적률 갭은 150.12%p로 개발 잠재력은 보통 수준이나, 재건축 추진에는 상당한 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.
원주시 반곡관설동은 꾸준한 인구 증가 추세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 상승세를 나타내고 있어 기본적인 수요는 견고합니다. 그러나 대규모 신규 공급 물량은 향후 가격 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다. 장기적으로는 혁신도시의 발전과 함께 안정적인 가치 유지가 예상되나, 단기적인 시세 차익을 기대하기는 어려울 수 있습니다.
보류