매물 유형: 아파트
분석 번호: 8830
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물인 반곡벽산블루밍1차 아파트는 준공 19년차로 재건축 연한까지는 시간이 필요합니다. 강원 원주 지역은 매매가격지수와 전세가격지수가 보합세를 보이며, 매매수급동향이 상승하는 등 전반적으로 관망세 속 수요가 소폭 증가하는 모습을 보입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 미칠 영향에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준에 해당합니다.
제시된 매매가 2억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 884만 원에서 2억 3,271만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 2억 1,933만 원과 유사한 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 가치 평가에 부합하는 것으로 판단됩니다.
선별된 9건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 매매 거래이며, 유사도 점수 100점으로 신뢰도가 매우 높습니다. 시점 보정 계수는 0.996~1.000으로, 최근 거래일수록 보정 계수가 1에 가까워 시세 변동이 크지 않음을 나타냅니다. 특히 2026년 5월 거래된 #1 사례(2억 2,848만 원)와 2026년 4월 거래된 #3 사례(2억 1,933만 원)는 대상 매물의 제시가 2억 2,000만 원과 유사한 수준을 보입니다.
대상 단지는 원주시 반곡동에 위치하며, 인구 증가 추세와 함께 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 그러나 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 투자 가치 상승은 제한적일 수 있습니다. 장기적으로는 원주시의 지속적인 인구 유입과 지역 개발 호재에 따라 가치 상승 여력이 있을 수 있으나, 공급 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
준공 19년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 11년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 갭은 48.93%p로 법정 상한 대비 여유가 있으나, 재건축 추진 시점까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.
원주시 아파트 시장은 현재 보합세 속에서 매매수급동향이 소폭 상승하는 모습을 보입니다. 반곡관설동의 인구는 꾸준히 증가하고 있으며, 원동나래지구 주택재개발 등 지역 내 개발 호재가 존재합니다. 그러나 두산위브더제니스 센트럴 원주, 원주자이 센트로 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 가능성이 있습니다. 단기적으로는 보합세 또는 약보합세를 유지할 것으로 보이며, 장기적으로는 신규 공급 물량 소화 여부에 따라 시장의 향방이 결정될 것으로 전망됩니다.
보류