매물 유형: 아파트
분석 번호: 8829
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 준공 7년차의 신축 단지로 양호한 건물 상태를 유지하고 있습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있는 리스크가 존재합니다. 매매가격지수 및 거래량은 보합 또는 하락세를 보이고 있어 신중한 접근이 필요합니다.
제시 매매가 3억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 7,763만 원에서 3억 2,283만 원 사이의 가치 스펙트럼을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 유사 조건의 최근 거래가 대비 높은 가격으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적(84.98㎡)의 거래로 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다. 2026년 3월부터 6월까지의 최근 거래들로 구성되어 시점 보정 계수(0.997)가 미미하게 적용되었습니다. 비교사례들의 보정 후 대입 총액은 최저 2억 7,763만 원에서 최고 3억 2,283만 원 사이로 분포합니다. 대상 매물의 제시가 3억 6,000만 원은 이 스펙트럼의 상단 범위를 크게 상회하는 수준입니다.
대상 아파트는 준공 7년차의 신축 단지로 건물 상태는 양호하며, 855세대의 중대형 단지 규모와 세대당 1.18대의 주차 공간은 단지 경쟁력을 높이는 요소입니다. 인근에 금두공원, CU 편의점, 해피키즈어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 높습니다. 다만, 원주시 아파트 매매가격지수가 보합세이고 거래량이 감소하는 시장 상황과 대규모 신규 공급 예정 물량을 고려할 때, 단기적인 투자 가치 상승은 제한적일 수 있습니다.
준공 7년차로 재건축 연한(30년)까지 23년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 용적률 147.62%로 법정 상한 250% 대비 102.38%p의 여유가 있으나, 재건축 추진까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.
원주시 반곡관설동의 인구는 꾸준히 증가하고 있어 실거주 수요는 견고할 것으로 보입니다. 그러나 원주시 전체 아파트 시장의 매매가격지수 보합세와 거래량 하락 추세, 그리고 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 특히, 두산위브더제니스 센트럴 원주, 원주자이 센트로 등 인근 신규 단지들의 입주가 시작되면 경쟁 심화로 인한 가격 조정 가능성이 존재합니다. 장기적인 관점에서는 지역 인구 증가와 개발 호재(원동나래지구 주택재개발정비사업 등)가 긍정적 요인이 될 수 있으나, 단기적으로는 공급 리스크와 시장 둔화에 대한 주의가 필요합니다.
보류