매물 유형: 아파트
분석 번호: 8828
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 22년차로 재건축 연한까지는 시간이 남아있습니다. 매매가격지수 및 전세가격지수는 보합세를 보이며, 매매수급동향은 상승세이나 거래량은 하락 추세입니다. 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 다소 낮을 수 있습니다.
제시 매매가 2억 900만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 7,703만 원에서 1억 8,807만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높게 평가된 가격일 수 있습니다.
비교사례 #1은 동일 단지 9층, 72.721㎡ 면적의 매물로 2026년 3월 1억 8,900만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 0.995를 적용하여 1억 8,807만 원으로 보정되었습니다. 비교사례 #2는 동일 단지 1층, 72.721㎡ 면적의 매물로 2026년 2월 1억 7,800만 원에 거래되었습니다. 층구간 감점(-10점)과 시점 보정 계수 0.995를 적용하여 1억 7,703만 원으로 보정되었습니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래로 유사도가 높습니다.
현진에버빌4차는 중규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공하지만, 준공 22년차로 신축 아파트 대비 경쟁력이 다소 떨어질 수 있습니다. 인근에 BHC치킨 관설근린공원점, CU 관설에버빌점 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 인프라는 양호합니다. 그러나 지하철역이 없어 대중교통 접근성은 낮은 편입니다. 인구는 증가 추세이나, 대규모 신규 공급 물량으로 인한 시장 불확실성이 존재하여 단기 투자 가치는 높지 않을 수 있습니다.
건물 나이가 22년으로, 재건축 연한인 30년까지는 약 8년이 남아있어 당장의 재건축 추진은 어렵습니다. 용적률이 218.39%로 법정 상한 250% 대비 갭이 31.61%p에 불과하여 재건축을 통한 사업성 확보가 쉽지 않을 수 있습니다. 리모델링 또한 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 추진 가능성은 있으나, 구체적인 계획은 없습니다. 개발 잠재력은 낮습니다.
원주시 아파트 시장은 매매가격지수와 전세가격지수가 보합세를 보이며 안정적인 흐름을 유지하고 있습니다. 그러나 매매 거래량은 감소 추세이며, 인근 지역에 3,992세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉 리스크가 존재합니다. 미분양 주택 또한 증가 추세로 시장에 부담을 줄 수 있습니다. 대상 매물의 제시가는 비교사례 스펙트럼 대비 높은 수준으로, 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다. 장기적으로는 반곡관설동의 인구 증가 추세가 긍정적 요인이 될 수 있으나, 단기적으로는 신규 공급 물량 소화 여부가 시장의 주요 변수가 될 것입니다.
보류