매물 유형: 아파트
분석 번호: 8824
종합 리스크 점수: 53점
대상 아파트는 29년 된 노후 단지로, 재건축 연한에 근접하여 향후 개발 가능성에 대한 기대감이 존재합니다. 그러나 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 시장 경쟁이 심화될 수 있으며, 현재 매매가격지수 및 거래량은 보합세를 보이거나 하락하는 추세입니다. 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당하여 적정 수준으로 판단되나, 노후도와 공급 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
제시 매매가 8,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 6,976만 원 ~ 최고 1억 1,974만 원)의 중앙값 8,072만 원보다 약간 높은 수준에 위치합니다. 이는 유사 단지 및 동일 단지의 최근 거래 동향과 비교했을 때 합리적인 범위 내에 있다고 판단됩니다.
비교사례 #1(태장동보렉스(8차), 2층, 2026.3 거래)은 59.88㎡에 7,000만 원으로 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 6,976만 원입니다. 비교사례 #2(태장동보렉스(7차), 1층, 2026.3 거래)는 59.97㎡에 7,500만 원으로 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 7,463만 원입니다. 비교사례 #3(태장동보렉스(8차), 5층, 2026.3 거래)은 59.88㎡에 8,100만 원으로 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 8,072만 원입니다. 비교사례 #4(태장동보렉스(8차), 14층, 2026.4 거래)는 59.88㎡에 1억 2,000만 원으로 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 1억 1,974만 원입니다. 이 사례는 14층으로 대상 매물의 1층과 층 차이가 커서 가격 편차가 발생했습니다.
대상 아파트는 29년 된 노후 단지로, 재건축 연한에 근접하여 장기적인 관점에서는 개발 잠재력을 가질 수 있습니다. 학성초등학교가 151m 거리에 위치하여 학군 접근성이 양호하며, CU 편의점 등 기본적인 생활 인프라는 갖춰져 있습니다. 그러나 주차 공간 부족과 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 투자 가치에 부정적인 영향을 미 미칠 수 있는 요인입니다. 현재 매매 가격지수 및 거래량 추이가 보합 또는 하락세임을 고려할 때, 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 개발 가능성에 초점을 맞춘 투자가 적합합니다.
대상 아파트는 1997년 준공되어 29년이 경과했으며, 재건축 연한(30년)에 1년 남았습니다. 용적률은 201.12%로 법정 상한 250% 대비 48.88%p의 갭이 존재하여, 재건축 시 추가적인 용적률 확보 여지가 있습니다. 그러나 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 재건축 사업의 사업성 및 추진 동력이 약화될 가능성도 배제할 수 없습니다. 현재로서는 개발 잠재력이 '낮음(1점)'으로 평가되며, 실제 재건축 추진까지는 상당한 시간과 노력이 필요할 것으로 예상됩니다.
원주시 아파트 시장은 매매가격지수 및 전세가격지수가 보합세를 보이고, 거래량은 하락하는 추세입니다. 매매수급동향은 98.7로 공급 우위가 나타나고 있으며, 미분양 세대수도 증가하고 있습니다. 특히 두산위브더제니스 센트럴 원주, 원주자이 센트로 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 가격 하락 압력이 발생할 수 있습니다. 대상 매물은 재건축 연한에 근접하여 장기적인 개발 기대감은 있으나, 단기적인 시세 상승 동력은 제한적일 것으로 보입니다. 전월세 전환율은 5.9% 수준으로 보합세이며, 매매가 대비 전세가 비율은 79.7%로 상승 추세에 있어 전세가율이 높은 편입니다. 종합적으로 볼 때, 미래 성장 전망은 불확실하며, 신중한 접근이 요구됩니다.
보류