매물 유형: 아파트
분석 번호: 8823
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물은 준공 19년차 아파트로 재건축 연한까지는 시간이 남아있습니다. 인근에 두산위브더제니스 센트럴 원주, 원주자이 센트로 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매매수급동향은 상승세이나, 아파트 거래량은 하락 추세로 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 1억 9,900만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 725만 원에서 2억 1,422만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 가치보다 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 존재한다고 판단됩니다.
선별된 비교사례 4건은 모두 동일 단지 내에서 거래된 유사 면적의 아파트입니다. #1 사례는 5층으로 유사도 100점을 기록하며 2억 1,184만 원으로 보정되었습니다. #2, #3, #4 사례는 각각 12층, 6층, 15층으로 대상 매물(1층)과의 층수 차이로 인해 각각 10점씩 감점되어 유사도 90점을 기록했습니다. 이들 사례는 2억 725만 원에서 2억 1,422만 원 사이의 보정 후 대입 총액을 보였습니다. 전반적으로 유사도가 높은 동일 단지 내 사례를 통해 신뢰도 높은 가치 평가가 가능합니다.
대상 아파트는 중규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 인근에 태실어린이공원, GS25, 삼성종합동물병원, 사과나무어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 다만, 지하철역과의 접근성은 다소 떨어지는 편입니다. 인근에 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화에 따른 투자 가치 변동 가능성이 있습니다.
준공 19년차로 재건축 연한(30년)까지 11년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 용적률 275.38%로 법정 상한 300% 대비 24.62%p의 갭이 있어 향후 재건축 시 사업성은 제한적일 수 있습니다.
원주시 매매가격지수는 보합세이며, 매매수급동향은 상승세이나 아파트 거래량은 하락 추세입니다. 특히, 원동나래지구 주택재개발정비사업, 원주 도시관리계획 변경 등 다양한 개발 사업이 진행 중이나, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 과잉에 대한 우려가 있습니다. 장기적으로는 지역 개발 호재와 인구 증가 추세가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 신규 공급 물량 소화 여부가 관건이 될 것입니다.
매수