매물 유형: 아파트
분석 번호: 8821
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물인 단계은행 아파트는 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 경쟁 심화가 예상되지만, 장기적으로는 재건축 추진 시 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 매매가는 비교 사례 스펙트럼 내에 있어 적정 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 1억 원은 비교 사례 대입 결과 산출된 6,974만 원에서 9,204만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 비교 사례들보다 높은 층수(11층)에 대한 프리미엄 또는 매도인의 기대 가치가 반영된 것으로 보입니다. 시장 동향상 거래량이 감소하고 있으나, 매매수급동향은 상승세를 유지하고 있어 수요가 여전히 존재합니다.
선별된 4건의 비교 사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 15층 거래로 6,974만 원의 대입 총액을 보였습니다. #2 사례는 2026년 5월 4층 거래로 8,499만 원의 대입 총액을 나타냈으며, 대상 매물 11층과의 층구간 차이로 인해 감점되었습니다. #3 사례는 2026년 3월 2층 거래로 9,204만 원의 대입 총액을 보였고, 역시 층구간 차이로 감점되었습니다. #4 사례는 2026년 3월 5층 거래로 7,960만 원의 대입 총액을 보였으며, 층구간 차이로 감점되었습니다. 이들 사례는 모두 전용면적 49.8㎡로 동일하며, 시점 보정 계수는 0.995~1.000이 적용되었습니다.
단계은행 아파트는 32년 경과된 재건축 연한 도달 단지로 장기적인 투자 가치가 높습니다. 용적률 갭이 151.94%p로 높아 개발 잠재력이 충분하며, 인근 북원여자고등학교가 인접해 학군 접근성이 양호합니다. 다만, 단지 자체의 대규모 커뮤니티 시설은 부족하며, 지하철역 접근성은 떨어집니다. 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 시장 경쟁 심화는 투자 시 고려해야 할 부분입니다.
대상 단지는 1994년 준공되어 32년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률 98.06%로 법정 상한 250% 대비 151.94%p의 용적률 갭이 존재하여 재건축 사업성이 매우 높다고 판단됩니다. 이는 향후 재건축 추진 시 사업 진행에 긍정적인 요인으로 작용할 것입니다. 지구단위계획 및 인허가 현황에 재개발 및 신축 관련 고시가 다수 존재하여 지역 전반의 개발 압력이 높은 상황입니다.
단기적으로는 원주시 내 대규모 신규 아파트 공급 예정으로 인해 시장에 공급 부담이 존재하며, 매매 거래량 감소 추세는 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 그러나 장기적으로는 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 인한 개발 잠재력이 매우 높아 미래 성장 가능성이 높습니다. 원동나래지구 주택재개발정비사업 등 인근 개발 호재들이 점진적으로 가시화될 경우, 대상 매물의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 1인 가구 증가 추세에 따른 소형 아파트 수요 증가는 49.8㎡ 면적의 본 매물에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.
조건부 매수