매물 유형: 아파트
분석 번호: 8819
종합 리스크 점수: 52점
대상 매물은 준공 25년차 아파트로, 인근 지역에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매매가격지수와 전세가격지수가 보합세를 보이는 가운데, 매매수급동향은 상승하고 있어 실수요는 꾸준히 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 1억 2,400만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 8,399만 원 ~ 최고 1억 1,244만 원)의 최고가를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 유사 평형 매물들과 비교했을 때 다소 높은 가격대로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로 유사도 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 최근 2026년 6월에 거래된 동일 단지 6층 매물이 1억 1,000만 원, 8층 매물이 9,300만 원, 15층 매물이 8,400만 원에 거래되었습니다. 대상 매물의 제시가 1억 2,400만 원은 이들 유사 사례 대비 높은 수준입니다.
대상 아파트는 원주시 단구동에 위치하여 지역 내 거래 활성도가 높고, 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 양호합니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준이므로, 투자 관점에서는 가격 적정성 검토와 향후 신규 공급 물량에 따른 시장 변화를 면밀히 분석해야 합니다. 현재 매매가 대비 전세가 비율이 79.7%로 높은 편이므로 갭투자 시 전세가 하락에 따른 리스크 관리가 중요합니다.
준공 25년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 5년이 남아있습니다. 용적률 갭은 80.33%p로 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 있으나, 현재로서는 구체적인 진행 상황이 없어 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
원주시 아파트 시장은 전반적으로 보합세를 유지하고 있으나, 매매수급동향이 상승하고 있어 실수요는 꾸준합니다. 하지만 '두산위브더제니스 센트럴 원주', '원주자이 센트로' 등 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 대상 매물의 제시가는 시장 평균 대비 높은 수준이므로, 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 관점에서 개발 잠재력과 지역 발전 가능성을 보고 접근하는 것이 바람직합니다.
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