매물 유형: 아파트
분석 번호: 8806
종합 리스크 점수: 50점
제주 현대아이파크 아파트는 25년 된 단지로, 재건축 연한이 5년 남았지만 현재 시장은 하락세에 있으며 매매수급동향도 좋지 않습니다. 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 시세에 부정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 다만, 용적률 갭이 존재하여 리모델링 또는 장기적 재건축 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다.
제시된 매매가 8억 원은 비교사례를 통해 산출된 보정 후 대입 가치 스펙트럼 최저 7억 22만 원에서 최고 7억 22만 원 대비 높은 수준입니다. 이는 약 9,978만 원의 차이를 보이며, 시장 하락세와 신규 공급 물량 등을 고려할 때 가격 적정성에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.
선별된 비교사례 1건(유사도 100점)은 대상 매물과 동일 단지, 동일 지역에 위치하며 전용면적 기준 평당가는 2,724만 원입니다. 2026년 6월 거래로 시점 보정 계수는 1.000이 적용되었으며, 면적 및 용도지역, 도로, 역세권 보정 계수 또한 1.000으로 보정 없이 최종 환산 총액은 7억 22만 원입니다. 이는 대상 매물의 제시가 8억 원과 비교 시 약 9,978만 원 낮은 수준입니다.
대상 아파트는 제주 노형동에 위치하며, 한라중학교 등 학교 시설과 노형근린공원, CU 제주부영점 등 생활 편의시설이 인접하여 주거 환경은 양호합니다. 그러나 현재 제주 아파트 시장은 매매가격지수 하락, 매매수급동향 악화, 그리고 대규모 신규 공급 물량 예정으로 인해 투자 가치가 높다고 보기 어렵습니다. 제시가는 비준가 대비 높은 수준으로, 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.
현대아이파크는 2001년 준공되어 25년 된 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 5년이 남아있습니다. 용적률 활용률이 71.4%로 법정 상한 대비 71.45%p의 여유가 있어 리모델링 또는 장기적인 관점에서의 재건축 잠재력은 보통 수준입니다. 그러나 현재 시장 상황과 규제 환경을 고려할 때 단기적인 재건축 추진은 어려울 것으로 판단됩니다.
제주 아파트 시장은 전반적으로 하락세에 있으며, 특히 다수의 신규 공급 예정 물량은 향후 시세에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 제주시 미분양 현황 또한 높은 수준을 유지하고 있어 공급 과잉 리스크가 존재합니다. 따라서 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 매수 시에는 충분한 가격 협상과 시장 상황에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.
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