매물 유형: 아파트
분석 번호: 8801
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 34년 경과된 아파트로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인근 지역에 다양한 도시개발 및 공원 조성 사업이 활발히 진행 중이며, 매매가 대비 전세가 비율도 상승 추세에 있어 투자 매력이 존재합니다. 다만, 1층이라는 점과 주차 대수 미상 등의 단지 정보는 현장 확인이 필요하며, 최근 거래량 하락 추세는 유의해야 할 부분입니다.
제시 매매가 1억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 8만 원에서 1억 4,534만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 비교사례 중 하단에 가까운 수준으로, 1층이라는 점을 고려할 때 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다.
선별된 비교사례는 2건으로 모두 동일 단지 내 거래입니다. 첫 번째 사례는 2026년 3월 거래된 해강아파트 14층 74.04㎡ 매물로, 1억 원에 거래되었으며 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 1억 8만 원입니다. 두 번째 사례는 2026년 2월 거래된 해강아파트 11층 74.04㎡ 매물로, 1억 4,500만 원에 거래되었으며 역시 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 1억 4,534만 원입니다.
대상 아파트는 34년 경과된 노후 단지로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 가치가 높습니다. 인근에 해강어린이공원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 동면 석산리는 지역 내 거래 활성도가 높은 편입니다. 다만, 역세권 프리미엄은 기대하기 어려우며, 소규모 단지 특성상 대단지 아파트 대비 유동성 측면에서 다소 불리할 수 있습니다.
대상 아파트는 1992년 준공되어 34년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 불충분으로 산출 불가하나, 재건축 추진 시 사업성 분석이 필요합니다. 현재 인근에 다양한 도시개발 사업이 진행 중이므로, 재건축 추진 시 긍정적인 외부 환경이 조성될 수 있습니다.
양산시 아파트 시장은 매매가격지수와 전세가격지수가 상승하고 전세수급동향도 긍정적이나, 매매 거래량은 하락 추세입니다. 대상 매물은 재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력이 가장 큰 미래 성장 동력입니다. 인근 지역의 활발한 개발 사업들은 장기적으로 지역 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 단기적인 시장 변동성보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리합니다.
매수