매물 유형: 아파트
분석 번호: 8799
종합 리스크 점수: 70점
대상 아파트는 준공 10년차의 비교적 신축 단지로, 인근 남양산역과의 접근성이 양호하며 대단지 아파트로서 기본적인 주거 편의성을 갖추고 있습니다. 매매가 3억 원은 유사 사례의 보정 후 대입 가치 스펙트럼 내에 위치하여 가격 적정성이 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 최근 아파트 거래량 감소 추세는 유의해야 할 부분입니다.
제시 매매가 3억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 2억 6,289만 원에서 최고 2억 8,064만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 가치보다 다소 높은 수준으로 보이며, 매수 시 추가적인 가격 협상 여지를 검토할 필요가 있습니다.
선별된 3건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 전용면적 59.9466㎡ 아파트 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 사례 #1은 2026년 4월 2억 6,300만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 6,289만 원입니다. 사례 #2는 2026년 3월 2억 7,500만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 2억 7,518만 원입니다. 사례 #3은 2026년 2월 2억 8,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 8,064만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 동면 석산리에 위치하며, 시점 보정 계수가 적용되어 최근 시장 상황이 반영되었습니다.
대상 단지는 남양산역 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 양호하며, 대단지 아파트로 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 주변에 학교, 공원, 쇼핑 시설 등이 고루 분포하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 전세가율이 74.4%로 상승 추세에 있어 갭투자 시 리스크 관리가 필요할 수 있으나, 실수요자에게는 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.
준공 10년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 20년이 남아있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 용적률 갭은 94.87%p로 여유가 있으나, 현재 시점에서는 재건축을 통한 개발이익을 기대하기는 어렵습니다.
양산시 아파트 시장은 매매가격지수가 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승하며 임대 수요가 견고한 모습을 보입니다. 미분양 주택이 감소하고 인근 신규 공급이 제한적인 점은 긍정적입니다. 다만, 최근 거래량 감소 추세는 시장의 불확실성을 반영하는 것으로, 단기적인 급등보다는 안정적인 흐름을 예상할 수 있습니다. 인근 도시개발사업 및 공원 조성 등 다양한 개발 호재는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 기여할 것으로 전망됩니다.
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