매물 유형: 아파트
분석 번호: 8798
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물은 준공 13년차의 비교적 신축 아파트로, 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 특히 남양산역 인근의 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호하며, 용적률 여유가 있어 장기적인 개발 잠재력도 일부 존재합니다. 다만, 최근 아파트 거래량은 감소 추세이며, 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시 매매가 4억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 8,498만 원에서 4억 1,031만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 최고가를 상회하는 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 가치보다 다소 높게 평가되었을 가능성을 시사합니다. 최근 거래량 감소 추세와 매매수급동향을 고려할 때, 가격 협상 여지가 있을 수 있습니다.
선별된 비교사례 2건 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수가 100점입니다. 첫 번째 사례는 2026년 5월 거래된 18층 매물로, 보정 후 대입 총액은 3억 8,498만 원입니다. 두 번째 사례는 2026년 3월 거래된 10층 매물로, 보정 후 대입 총액은 4억 1,031만 원입니다. 이 두 사례는 시점 보정 계수가 1.000~1.001로 미미한 차이를 보이며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정은 동일하게 1.000이 적용되었습니다.
대상 단지는 남양산역 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 인근에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 대단지 아파트로 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 전세가율이 74.4%로 높아 갭투자 시 초기 투자금 부담이 적을 수 있으나, 역전세 위험에 대한 주의가 필요합니다.
준공 13년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 상당 기간이 남아 있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 다만, 현재 용적률이 207.04%로 법정 상한 300% 대비 92.96%p의 여유가 있어 장기적인 관점에서는 리모델링 또는 재건축을 통한 개발 잠재력이 일부 존재합니다.
양산시의 매매가격지수는 보합세이나, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 주거 수요는 꾸준합니다. 인근 지역에 학교 시설 확충, 공원 조성, 도시개발사업 등 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 장기적으로 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 최근 아파트 거래량 감소와 매매수급동향을 고려할 때 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있으며, 제시 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 상회하므로 신중한 접근이 필요합니다.
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