매물 유형: 아파트
분석 번호: 8791
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 19년차로 재건축 연한까지는 시간이 남았으나, 양산 물금읍 내 활발한 거래량을 보이는 지역에 위치하여 기본적인 주거 수요가 확보되어 있습니다. 인근에 다양한 개발 사업이 진행 중이므로 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 기대할 수 있습니다. 다만, 매매 거래량 감소 추세와 미분양 현황은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
제시 매매가 3억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 4,999만 원에서 2억 9,499만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 특히 동일 단지, 동일 층(5층)의 2026년 3월 거래 사례의 보정 후 대입 총액 2억 6,020만 원과 비교했을 때, 제시 매매가는 약 3,980만 원 높은 수준입니다. 이는 현 시점의 시장 상황과 비교사례를 고려할 때 다소 높은 가격으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 10건은 모두 동일 단지 내 유사 평형(±5%) 거래이며, 반경 1km 이내에 위치하여 높은 유사도를 보입니다. 특히 유사도 100점 사례(#1, #2)는 각각 2026년 5월 1층 2억 4,999만 원, 2026년 3월 5층 2억 6,020만 원에 거래되었습니다. 제시 매물은 5층으로 #2 사례와 동일한 층이나, 제시가는 3억 원으로 보정 후 대입 총액 2억 6,020만 원보다 높은 수준입니다. 층구간 감점이 있는 중고층 사례들(#3~#8)은 2억 6,000만 원대 후반에서 2억 9,000만 원대 초반의 대입 총액을 보였습니다. 층구간 감점이 큰 고층 사례들(#9, #10)은 2억 9,499만 원과 2억 6,320만 원의 대입 총액을 나타냈습니다. 전반적으로 제시 매물의 층(5층)이 저층부에 해당함에도 불구하고 제시 매매가 3억 원은 비교사례들의 보정 후 대입 총액 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
일신건영휴먼빌은 물금읍 범어리에 위치하여 양산시 내에서도 거래 활성도가 높은 지역에 속합니다. 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 제시 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 투자 수익률 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다. 전세가율이 74.4%로 상승 추세에 있어 갭투자 시 전세가 하락 및 역전세 위험에 대한 대비가 필요합니다.
대상 아파트는 2007년 준공되어 현재 19년차입니다. 재건축 연한(30년)까지는 약 11년이 남아있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 리모델링의 경우, 용적률 198%로 법정 상한 300% 대비 102%p의 여유가 있어 수직 증축 리모델링의 잠재력은 있으나, 현재 구체적인 추진 계획은 없는 것으로 보입니다.
양산시 아파트 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세에 있습니다. 인구는 소폭 증가하고 세대당 인구는 감소하는 추세로, 1인 가구 분화 및 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 인근에 다양한 도시개발 및 공원 조성 사업이 고시되어 있어 장기적으로는 주거 환경 개선 및 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 최근 아파트 거래량 감소와 미분양 현황은 시장의 불확실성을 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시 매매가가 시장 가치 스펙트럼의 상단에 위치하므로, 향후 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
보류