매물 유형: 아파트
분석 번호: 8789
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 양산신도시3차동원로얄듀크비스타 85㎡ 30층 매매 건으로, 준공 9년차의 비교적 신축 아파트입니다. 매매가 지수는 보합세이나 전세 및 월세 지수는 상승세를 보이며, 매매수급동향은 상승, 전세수급동향은 상승, 월세수급동향은 하락하는 혼조세를 보입니다. 인근에 남양산역이 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 다양한 개발 호재가 존재하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시 매매가 6억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 4억 4,702만 원 ~ 최고 4억 7,815만 원, 중앙값 4억 6,112만 원) 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 약 1억 2천만 원 이상 고평가된 것으로 판단됩니다. 현재 시장 상황과 비교사례를 고려할 때, 제시가는 시장 평균을 크게 상회하며 미래 가치가 과도하게 선반영되었을 가능성이 있습니다.
선별된 10건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역에 위치하며, 최근 1개월에서 5개월 이내의 거래로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. 시점 보정 계수는 1.000~1.001로 매우 미미한 변동을 보였습니다. 각 사례는 전용면적 기준 평당가 1,739만 원/평에서 1,860만 원/평 사이로 형성되어 있으며, 보정 후 대입 총액은 4억 4,702만 원에서 4억 7,815만 원으로 산출되었습니다. 이는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 신뢰할 수 있는 근거가 됩니다.
대상 단지는 남양산역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 학교, 공원, 쇼핑, 의료 시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 준공 9년차의 신축 아파트로 단지 경쟁력도 양호합니다. 다만, 현재 제시 매매가는 시장 가치 대비 고평가되어 있어 투자 수익률 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다.
준공 9년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 21년이 남아있어 단기적인 재건축 가능성은 없습니다. 용적률 여유는 307.02%p로 개발 잠재력은 보통 수준입니다.
양산시의 매매가격지수는 보합세이나 전세 및 월세가격지수는 상승세를 보이며, 미분양 물량 감소와 다양한 개발 호재(택지개발, 공원조성, 도로개설 등)가 존재하여 장기적인 관점에서는 지역 발전 가능성이 높습니다. 특히 남양산역 역세권 프리미엄과 주변 개발 사업의 진행은 대상 매물의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 현재 제시 매매가가 시장 가치 대비 고평가되어 있어 단기적인 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.
보류