매물 유형: 아파트
분석 번호: 8788
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 31년 경과된 건물로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 인근 지역의 활발한 개발 사업과 낮은 미분양 추세는 긍정적인 시장 분위기를 형성합니다. 다만, 제시 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요하며, 단지 내 주차 대수 미상 등의 하드웨어적 리스크는 현장 확인이 중요합니다.
제시 매매가 1억 2,000만 원은 비교사례의 보정 후 대입 가치 스펙트럼(최저 5,998만 원 ~ 최고 9,522만 원, 중앙값 8,370만 원)을 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 7건 중 상위권 범위를 크게 벗어나며, 현재 시장 상황 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 매수 시 충분한 가격 협상이 필요합니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 1번부터 4번 사례는 100점의 유사도를 보이며, 5번, 6번, 7번 사례는 층구간 차이로 인해 90점의 유사도를 가집니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 5,998만 원에서 9,522만 원 사이로 형성되어 있습니다. 대상 매물은 12층으로 중층에 해당하며, 유사도 100점의 4번 사례(12층, 9,522만 원)와 가장 유사한 조건을 가집니다.
대상 아파트는 재건축 연한에 도달한 대규모 단지로, 장기적인 관점에서 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 있습니다. 인근에 오봉유치원, 범어2어린이공원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치도 양호합니다. 다만, 현재 제시 매매가가 비교사례 스펙트럼을 상회하는 점은 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있으므로, 가격 협상 여지가 중요합니다.
준공 후 31년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률 202.86%로 법정 상한 300% 대비 97.14%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에 다양한 개발 사업이 진행 중인 점도 재건축 추진에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.
양산시 물금읍 지역은 인구수가 소폭 증가하고 세대당 인구는 유지되는 추세로, 실거주 수요가 꾸준히 유입되고 있습니다. 매매가격지수는 보합세를 보이지만, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세이며, 전세가율도 상승하고 있어 임대차 시장은 안정적입니다. 다수의 도시개발 및 공원 조성 사업, 도로 확포장 공사 등 지역 개발 호재가 많아 장기적으로는 긍정적인 성장 전망을 가집니다. 단기적으로는 거래량 감소와 비교사례 대비 높은 제시가가 리스크 요인이 될 수 있습니다.
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