매물 유형: 아파트
분석 번호: 8785
종합 리스크 점수: 67점
대상 아파트는 36년 된 단지로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인근 지역에 다양한 개발 호재가 있어 미래 가치 상승이 기대되나, 건물 노후도에 대한 현장 확인이 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준으로 적정하게 평가됩니다.
제시 매매가 1억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 1억 1,878만 원에서 최고 1억 5,446만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중앙값(1억 5,011만 원)과 유사한 수준에 위치합니다. 이는 시장의 최근 거래 흐름과 부합하는 적정한 가격대로 판단됩니다.
선별된 3건의 비교사례는 모두 대상지와 동일 단지 내에서 거래된 사례로 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 2층 39.69㎡가 1억 5,600만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대상지 대입 가치는 1억 5,446만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 2층 39.69㎡가 1억 2,000만 원에 거래되었고, 대입 가치는 1억 1,878만 원입니다. #3 사례는 2026년 3월 1층 39.3㎡가 1억 5,000만 원에 거래되었으며, 대입 가치는 1억 5,011만 원입니다. 이들 사례는 모두 동일 단지 내 거래로 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 높은 신뢰도를 제공합니다.
대상 아파트는 36년 된 노후 단지임에도 불구하고 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 인해 개발 잠재력이 매우 높습니다. 인근에 범어근린공원 등 녹지 공간이 풍부하고, 양산부산대학병원 등 의료시설 접근성이 양호합니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 주변에 다솜어린이집 등 교육 시설이 위치합니다. 다만, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 낮은 주차 비율은 단점이나, 재건축 추진 시 이러한 단점들이 개선될 여지가 큽니다.
대상 아파트는 1990년 준공되어 36년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률이 96.27%로 법정 상한 300% 대비 203.73%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 매우 높다고 판단됩니다. 주변에 다양한 도시개발 사업이 진행 중인 점도 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
단기적으로는 양산시 아파트 매매 거래량 감소와 매매수급동향 악화로 시장 활성도가 다소 위축될 수 있습니다. 그러나 장기적으로는 재건축 잠재력이 매우 높고, 인근 지역에 양산매곡지구 도시개발사업, 양산 신기2지구 도시개발사업 등 다수의 개발 호재가 있어 미래 가치 상승 가능성이 높습니다. 특히 용적률 갭이 커서 재건축 사업 추진 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 따라서 장기적인 관점에서 투자 가치가 높은 매물로 평가됩니다.
매수