매물 유형: 아파트
분석 번호: 8783
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물은 32년 경과된 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 존재합니다. 인근 지역의 다양한 개발 호재는 장기적인 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 현재 제시 매매가는 비교 사례의 보정 후 대입가치 스펙트럼 대비 높은 수준으로, 가격 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시 매매가 2억 3,000만 원은 비교 사례를 통해 산출된 보정 후 대입가치 스펙트럼 최저 1억 5,787만 원에서 최고 1억 5,900만 원 대비 약 7,000만 원 이상 높은 수준입니다. 이는 시장의 실거래가 흐름과 비교했을 때 다소 고평가된 것으로 판단됩니다.
첫 번째 비교사례(유사도 100점)는 물금읍 범어리 동일 단지 11층 84.76㎡로 2026년 2월 1억 5,750만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.002를 적용하여 보정 후 대입 총액은 1억 5,787만 원입니다. 두 번째 비교사례(유사도 90점)는 동일 단지 3층 84.76㎡로 2026년 6월 1억 5,900만 원에 거래되었습니다. 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 시점 보정 계수 1.000을 적용하여 보정 후 대입 총액은 1억 5,900만 원입니다. 이 두 사례는 동일 단지 내 거래로 대상 매물의 가치를 평가하는 데 높은 신뢰도를 제공합니다.
경민 아파트는 32년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 가치를 기대할 수 있습니다. 인근에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 환경은 양호합니다. 다만, 소규모 단지라는 점과 부족한 주차 공간은 단지 경쟁력 측면에서 약점으로 작용할 수 있습니다. 현재 제시 매매가는 비교사례 대비 높은 수준으로, 투자 가치를 고려한다면 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.
준공 32년차로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률 224.62%로 법정 상한 300% 대비 75.38%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부는 주민 동의, 사업성 분석, 정책 변화 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
양산시 물금읍 지역은 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세입니다. 매매수급동향은 공급 우세에 가까워 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 그러나 인근 지역의 다양한 도시개발 및 공원 조성 사업은 장기적으로 지역 가치를 높이는 요인이 될 수 있습니다. 재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력은 긍정적이나, 현재 제시 매매가가 시장 실거래가 대비 높은 점은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
보류