경상남도 양산시 물금읍 야리로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 8779

종합 리스크 점수: 68점

AI 요약 평가

대상 매물은 준공 10년차의 비교적 신축 아파트로, 양산시 물금읍의 안정적인 주거 환경에 위치하고 있습니다. 전세수급동향 및 월세수급동향이 상승세를 보이며 임대차 시장의 견조함을 나타내고 있으나, 매매수급동향은 하락세를 보여 매수 심리가 다소 위축된 상황입니다. 인근에 신규 공급 물량이 제한적이고 미분양 물량도 감소 추세에 있어 중장기적인 관점에서는 긍정적인 요인이 될 수 있습니다. 다만, 매매 거래량 감소는 주의 깊게 지켜볼 필요가 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 5점 — 양산시 물금읍은 최근 다양한 도시개발 및 공원 조성 사업이 활발히 진행 중이나, 대상 아파트 단지에 직접적인 영향을 미칠 대규모 개발 호재는 제한적입니다. 미분양 세대가 감소 추세에 있어 긍정적이나, 급격한 규제 변화는 예상되지 않습니다.
• 건물 노후도(사진): 7점 — 준공 10년차 아파트로, 사진상으로는 비교적 양호한 외관 상태를 유지하고 있을 것으로 판단됩니다. 외벽 균열, 누수, 타일 탈락 등 심각한 노후 징후는 없을 것으로 예상됩니다.
• 인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 1.7%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
• 거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 14건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 증산역 부산2호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 25곳으로 매우 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.6% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 7점 — 준공 10년 차 건물입니다. 비교적 최신 건물에 속합니다.
• 토지 이용 규제
• 토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 3억 4,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 3억 3,888만 원에서 최고 3억 3,998만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교할 때, 스펙트럼의 상단에 위치하거나 다소 높은 수준입니다. 이는 최근 거래된 유사 조건의 매물들보다 약간 높은 가격으로 시장에 나와 있음을 시사합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 3건은 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. 첫 번째 사례는 2026년 4월 5층 거래로 3억 3,900만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 3억 3,888만 원입니다. 두 번째 사례는 2026년 3월 12층 거래로 3억 3,900만 원에 거래되었으며, 대상 매물 2층과의 층구간 차이로 감점되었으나 시점 보정 후 대입 총액은 3억 3,925만 원입니다. 세 번째 사례는 2026년 5월 17층 거래로 3억 4,000만 원에 거래되었으며, 층구간 차이로 감점되었으나 시점 보정 후 대입 총액은 3억 3,998만 원입니다. 이들 사례는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 신뢰할 수 있는 근거가 됩니다.

심층 분석

대상 아파트는 양산시 물금읍의 선호도 높은 주거 지역에 위치하며, 준공 10년차의 비교적 신축 단지입니다. 증산역과 인접한 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호하며, 주변에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 매매가 대비 전세가 비율이 74.4%로 높은 편이라 갭투자 수요도 일정 부분 존재할 수 있으나, 현재 매매 거래량 감소 추세는 투자 시 주의가 필요합니다.

힐데스하임 아파트는 2016년 준공되어 건물 나이가 10년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 20년이 남아있어 단기적인 재건축 가능성은 매우 낮습니다. 용적률 갭은 96.02%p로 법정 상한 대비 여유가 있으나, 현재 시점에서는 재건축을 통한 개발 이익을 기대하기는 어렵습니다. 리모델링 역시 현재로서는 구체적인 추진 계획이 없는 것으로 보입니다.

양산시 물금읍은 매매가격지수가 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 임대차 시장의 수요가 견조합니다. 인구는 꾸준히 증가하고 있으며, 세대당 인구는 감소하여 1인 가구 분화 및 실거주 수요 유입이 지속될 것으로 예상됩니다. 인근에 대규모 신규 공급 물량이 없어 공급 과잉 리스크는 낮습니다. 다만, 매매 거래량 감소 추세와 매매수급동향 하락은 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 장기적으로는 양산매곡지구 도시개발사업 등 주변 개발 호재가 지역 가치를 높이는 데 기여할 수 있으나, 대상 매물에 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 급격한 상승보다는 안정적인 가치 유지가 예상됩니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물 현장을 방문하여 2층의 일조량 및 조망권, 외부 소음(도로변, 단지 내 소음 등) 수준을 직접 확인해야 합니다.
• 아파트 관리사무소를 통해 최근 1년간의 관리비 내역(특히 공용 관리비 및 장기수선충당금)을 확인하여 예상치 못한 비용이 없는지 점검해야 합니다.
• 동일 층 또는 인접 세대와의 층간 소음, 주차 문제 등 이웃 간 분쟁 이력이 있는지 관리사무소 또는 인근 주민을 통해 확인하는 것이 좋습니다.
• 세대 내부 마감재 상태, 수리 여부, 주요 설비(보일러, 에어컨 등)의 작동 상태 및 교체 이력을 확인하여 추가 수리 비용 발생 가능성을 점검해야 합니다.
• 주차장의 실제 이용 편의성(주차 공간 확보 용이성, 진출입 동선 등)을 확인하고, 세대당 1.15대의 주차 비율이 실생활에 충분한지 판단해야 합니다.
• 단지 주변의 도보권 내 편의시설(마트, 병원, 학원 등)의 실제 이용 편의성과 접근성을 현장에서 직접 확인하는 것이 중요합니다.

최종 판정

보류