매물 유형: 아파트
분석 번호: 8778
종합 리스크 점수: 68점
대상 매물은 준공 8년차의 비교적 신축 아파트로, 인근에 다양한 도시개발 및 공원 조성 사업이 진행되고 있어 장기적인 관점에서 주거 환경 개선 및 가치 상승이 기대됩니다. 현재 매매 시장은 보합세이나 전세 및 월세 시장은 상승세를 보이며 수요가 견고합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하나, 단지 내 유사 거래가 활발히 이루어지고 있어 시장의 관심을 반영하는 것으로 보입니다.
제시된 매매가 3억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션을 통해 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 1,895만 원 ~ 최고 3억 7,999만 원)의 최고값을 상회하는 수준입니다. 이는 15건의 비교사례 중 가장 높은 가격대에 해당하며, 시장의 기대감 또는 특정 호재가 가격에 반영되었을 가능성이 있습니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 유사 평형(84.05㎡ 기준 ±5%) 거래입니다. 시점은 최근 1개월에서 5개월 전 거래로 최신 시장 상황을 반영합니다. 유사도 100점 사례들은 대상 매물과 층 구간까지 유사하며, 보정 후 대입 총액은 3억 2,939만 원에서 3억 7,999만 원 사이에 분포합니다. 유사도 90점 사례들은 층 구간에서 차이가 있으나, 보정 후 대입 총액은 3억 1,895만 원에서 3억 5,499만 원 사이를 형성합니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 제3종일반주거지역에 위치하며, 거리 보정은 0m로 동일 단지 거래임을 나타냅니다.
대상 단지는 양산시 물금읍 가촌리에 위치하며, 지역 내 거래 활성도 1위인 물금읍 가촌리에 속해 입지적 강점을 가집니다. 준공 8년차의 신축급 아파트로 주거 쾌적성이 높고, 인근에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 우수합니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준으로, 투자 수익률 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다.
대상 아파트는 2018년 준공되어 건물 나이가 8년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 22년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 용적률은 203.71%로 법정 상한 300% 대비 96.29%p의 여유가 있으나, 재건축을 논하기에는 이른 시점입니다.
양산시의 매매가격지수는 보합세이나 전세 및 월세가격지수는 상승세를 보이며 임대차 시장의 견고한 수요를 나타냅니다. 인근에 다수의 도시개발 및 공원 조성 사업이 고시되어 있어 장기적으로 지역 가치 상승 및 주거 환경 개선에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 특히 양산매곡지구 도시개발사업, 양산 신기2지구 도시개발사업 등은 신규 주거단지 조성 및 역세권 개발을 통해 인구 유입과 지역 경제 활성화를 기대하게 합니다. 다만, 현재 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 넘어서는 수준이므로, 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 중장기적으로는 지역 개발 호재에 따른 가치 상승을 기대할 수 있으나, 매매 거래량 하락 추세와 미분양 물량은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
보류