매물 유형: 아파트
분석 번호: 8777
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 양산물금대방노블랜드6차더클래스 아파트로, 준공 10년차의 비교적 신축 단지입니다. 매매가 6억 9,000만 원은 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하며, 최근 거래량 감소 추세와 미분양 현황을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다. 다만, 전세가율이 74.4%로 높은 편이며, 인구는 소폭 증가하고 있어 실수요는 꾸준할 것으로 보입니다.
제시 매매가 6억 9,000만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 5억 7,044만 원에서 6억 7,537만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 특히 동일 단지, 동일 층의 최근 거래(2026년 4월, 6억 5,661만 원)와 비교할 때 약 3,339만 원 높은 가격입니다.
유사도 100점의 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 동일 평형대 거래로, 시점 보정 후 6억 1,998만 원에서 6억 7,537만 원의 가치를 보였습니다. 특히 21층 동일 층 거래(2026년 4월)는 보정 후 6억 5,661만 원으로 산출되었습니다. 유사도 90점의 사례들은 층구간 감점이 있었으나, 보정 후 5억 7,044만 원에서 6억 3,998만 원의 가치를 나타냈습니다. 이들 사례를 종합할 때, 제시된 매매가 6억 9,000만 원은 비교사례들의 보정 후 대입가치보다 높은 수준입니다.
양산물금대방노블랜드6차더클래스는 10년차 신축 단지로, 비교적 양호한 주거 환경을 제공합니다. 증산역(부산2호선)까지 도보 13분 거리로 준역세권에 해당하며, 주변에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 높습니다. 전세가율이 74.4%로 높아 갭투자 매력도 있으나, 최근 거래량 감소 추세와 미분양 현황을 고려할 때 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.
준공 10년차로 재건축 연한(30년)까지 20년이 남아있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 현재 용적률 214.87%로 법정 상한 300% 대비 85.13%p의 여유가 있어 장기적으로는 개발 잠재력이 존재하나, 현재 시점에서는 재건축을 통한 투자 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다.
양산시의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세에 있습니다. 매매수급동향은 상승세를 보이고 있으나 거래량은 감소하고 있어 시장의 불확실성이 존재합니다. 지역 미분양 물량은 감소하고 있고 인구는 소폭 증가하고 있어 실수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 제시 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 상회하는 만큼, 단기적인 시세 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 장기적으로는 지역 개발 호재와 인구 유입 추이를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
보류