매물 유형: 아파트
분석 번호: 8774
종합 리스크 점수: 68점
대상 아파트는 준공 10년차의 비교적 신축 단지로, 인근 지역의 다양한 개발 호재와 함께 안정적인 시장 흐름을 보입니다. 매매가 대비 전세가 비율이 상승 추세에 있어 투자 매력도가 높으며, 동일 단지 내 유사 거래 사례가 풍부하여 가격 적정성 판단에 유리합니다. 다만, 최근 아파트 거래량이 소폭 하락하고 있는 점은 시장 활성도 측면에서 지속적인 관찰이 필요합니다.
제시 매매가 4억 1,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 8,071만 원에서 4억 4,131만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값 4억 1,077만 원과 비교할 때 스펙트럼의 중간에서 약간 상단에 해당하는 수준으로, 시장의 최근 거래 흐름을 반영한 합리적인 가격 범위에 속한다고 판단됩니다.
8건의 비교사례 중 5건은 동일 단지 내 층수 차이만 있는 100점 유사도 사례이며, 3건은 층구간 차이로 90점 유사도 사례입니다. 특히, 유사도 100점 사례 중 2026년 5월 13층 거래(4억 1,500만 원)와 2026년 4월 10층 거래(4억 1,000만 원)는 대상 매물과 매우 유사한 조건으로, 시점 보정 후 각각 4억 1,590만 원과 4억 1,077만 원의 가치로 환산되었습니다. 층구간 감점이 적용된 저층 사례들은 3억 8,071만 원에서 3억 9,874만 원 수준으로 환산되어, 대상 매물의 10층이라는 점을 고려할 때 합리적인 가격 범위를 형성하고 있습니다.
대상 아파트는 준공 10년차의 신축급 단지로, 넉넉한 주차 공간과 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 있어 주거 만족도가 높습니다. 물금읍은 양산시 내에서도 거래 활성도가 높은 지역이며, 매매가 대비 전세가 비율이 74.4%로 높아 갭투자 매력도도 존재합니다. 인근에 물금동부공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 양산부산대학교병원 등 의료시설 접근성도 양호합니다. 전반적으로 안정적인 투자 가치를 지닌다고 평가됩니다.
대상 아파트는 2016년 준공되어 건물 나이가 10년입니다. 재건축 연한(30년)까지는 약 20년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링의 경우, 용적률 여유가 103.94%p로 보통 수준이므로, 향후 리모델링을 통한 가치 증대 가능성은 있으나 단기적인 관점에서는 기대하기 어렵습니다.
양산시의 매매가격지수와 전세가격지수가 모두 상승 추세에 있으며, 특히 전세수급동향이 102.05로 수요 우위를 보이고 있어 가격 상승 여력이 있습니다. 지역 미분양 물량 감소와 향후 공급 예정 물량 부재는 긍정적인 요인입니다. 인근에 학교 확충, 공원 조성, 도시개발사업 등 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 장기적으로 주거 환경 개선 및 토지 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 다만, 최근 아파트 거래량 감소 추세는 시장의 단기적인 변동성을 나타낼 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다. 종합적으로는 긍정적인 성장 전망을 가지고 있습니다.
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