매물 유형: 아파트
분석 번호: 8770
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 준공 32년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 인근 지역에 다양한 개발 호재가 있어 미래 가치가 높다고 판단됩니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세이며, 미분양 물량도 감소하고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 주차대수 부족과 같은 단지 내 고질적인 문제점은 현장 확인이 필요합니다.
제시 매매가 1억 1,700만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7,505만 원에서 1억 1,000만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 동일 단지 최고가 거래와 유사한 수준으로, 시장의 긍정적인 분위기나 특정 호재가 가격에 반영되었을 가능성이 있습니다.
비교사례 1은 2026년 6월에 거래된 동일 단지 15층 매물로, 전용면적 기준 평당가 488만 원에 1억 1,000만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 후 대입 총액은 1억 1,000만 원입니다. 비교사례 2는 2026년 3월에 거래된 동일 단지 15층 매물로, 전용면적 기준 평당가 333만 원에 7,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 7,505만 원입니다. 비교사례 3은 2026년 4월에 거래된 동일 단지 17층 매물로, 전용면적 기준 평당가 443만 원에 1억 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 9,996만 원입니다. 층구간 차이로 인해 감점되었습니다.
봉우 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 투자 가치가 높습니다. 양산시의 전반적인 부동산 시장 지수가 상승세에 있으며, 특히 전세수급동향이 102.05로 수요 우세가 강하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 인근에 신명골저수지 공원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도도 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 세대당 0.5대의 낮은 주차대수는 투자 및 실거주 시 고려해야 할 단점입니다.
대상 아파트는 1994년 준공되어 32년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률이 286.43%로 법정 상한 300% 대비 13.57%p의 갭이 있어 재건축 시 사업성이 양호할 것으로 판단됩니다. 현재 개발 잠재력은 '보통'으로 평가되나, 인근 지역의 다양한 도시개발 및 공원 조성 사업 고시가 확인되어 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부와 진행 상황은 조합 설립 및 인허가 절차에 따라 달라질 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.
양산시의 매매가격지수와 전월세가격지수는 꾸준히 상승하고 있으며, 미분양 물량도 감소 추세에 있어 시장의 긍정적인 흐름이 지속될 것으로 전망됩니다. 특히, 인근에 학교 시설 확충, 공원 조성, 도시개발 사업 등 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 관점에서 대상 매물의 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 재건축 연한 도달은 미래 가치를 높이는 중요한 요소이지만, 주차 문제와 같은 단지 내 단점은 가격 상승에 일부 제약 요인이 될 수 있습니다. 전반적으로는 긍정적인 성장 전망을 가지고 있습니다.
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