매물 유형: 아파트
분석 번호: 8766
종합 리스크 점수: 52점
대상 아파트는 34년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 매물입니다. 인근 지역에 다양한 도시개발 및 공원 조성 사업이 활발히 진행되고 있어 장기적인 관점에서 지역 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 건물 노후도에 대한 현장 확인이 필수적이며, 주차 여건이 다소 미흡한 점은 고려해야 할 리스크입니다.
제시 매매가 6,700만 원은 비교 사례별 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 4,503만 원 ~ 최고 6,398만 원)의 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 1층 매물(6,400만 원)과 유사한 수준으로, 시장 가격을 반영한 것으로 보입니다. 다만, 1층이라는 점과 주차 여건을 고려할 때 가격 협상 여지를 검토해 볼 필요가 있습니다.
비교 사례 #1은 대상 매물과 동일 단지, 동일 층(1층)의 2026년 4월 거래로 유사도 100점입니다. 보정 후 대입 총액은 6,398만 원으로 산출되었습니다. 비교 사례 #2는 동일 단지 2층의 2026년 3월 거래로 유사도 100점이며, 보정 후 대입 총액은 4,503만 원입니다. 비교 사례 #3은 동일 단지 13층의 2026년 3월 거래로 층구간 감점(-10점)이 있으나 유사도 90점이며, 보정 후 대입 총액은 5,504만 원입니다. 이들 사례는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 높은 신뢰도를 제공합니다.
대상 아파트는 재건축 연한에 도달한 노후 단지로, 용적률 여유가 있어 장기적인 관점에서 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 가집니다. 평산동은 양산시 내에서 거래 활성도가 높은 지역이며, 인근에 초등학교, 공원, 마트 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 주차 여건이 매우 취약한 점은 투자 가치에 부정적인 요소로 작용할 수 있습니다.
준공 후 34년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률이 235.87%로 법정 상한 300% 대비 64.13%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 양호할 수 있습니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부는 주민 동의율, 사업성 분석, 규제 환경 등 다양한 요인에 따라 달라지므로 지속적인 관심이 필요합니다.
양산시의 매매가격지수는 보합세이나, 전월세 가격지수는 상승 추세에 있어 실수요 기반은 견조합니다. 인근 지역에 다양한 도시개발 및 공원 조성 사업이 활발히 진행되고 있어 장기적인 지역 가치 상승이 기대됩니다. 특히 재건축 연한 도달 및 용적률 여유는 미래 성장 잠재력을 높이는 주요 요인입니다. 단기적으로는 거래량 감소 추세와 주차 문제 등의 리스크가 있으나, 장기적인 관점에서는 긍정적인 전망을 가집니다.
매수