매물 유형: 아파트
분석 번호: 8765
종합 리스크 점수: 48점
대상 매물은 양산시 덕계동일스위트1 아파트로, 준공 25년차의 중소형 단지입니다. 최근 매매가격지수는 보합세를 보이며, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세에 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있을 수 있으나, 건물 노후도와 낮은 주차대수 등 단지 자체의 리스크 요인을 고려해야 합니다. 주변 개발 호재가 있으나 대상지와의 직접적인 연관성은 낮아 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.
제시된 매매가 8,300만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6,799만 원에서 1억 2,299만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다. 다만, 단지 노후도 및 주차 부족 등의 단점도 함께 고려해야 합니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(59.69㎡) 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 최근 거래 시점의 시장 상황이 반영되었습니다. 층 보정의 경우, 대상 매물(13층)과 비교사례 #6(4층) 간에 층구간 차이로 인해 10점의 감점이 발생했습니다. 이는 고층 프리미엄 가능성을 시사하지만, 조망 여부는 현장 확인이 필요합니다. 각 사례는 면적, 용도지역, 도로, 역세권 보정에서 모두 1.000의 계수가 적용되어 대상지와 유사한 조건을 가집니다.
덕계동일스위트1은 양산시 덕계동에 위치한 25년차 아파트로, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 하단에 위치하여 가격적인 메리트가 있습니다. 인근에 봉우유치원, 덕계초등학교 등 교육 시설이 가까이 있어 학군 접근성이 양호합니다. 다만, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 단지 내 주차대수 부족은 투자 가치를 저해하는 요소가 될 수 있습니다. 전세가율은 74.4%로 높은 편에 속하여 갭투자 시 역전세 리스크에 대한 주의가 필요합니다.
대상 매물은 준공 25년차로, 재건축 연한인 30년까지는 약 5년이 남아있습니다. 현재 용적률이 227.59%로 법정 상한 300% 대비 72.41%p의 여유가 있어 재건축 시 사업성은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 재건축은 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 향후 정책 변화 및 주민 동의율 확보 여부가 중요합니다.
양산시 아파트 시장은 매매가격지수가 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세에 있어 실수요 기반은 견고한 편입니다. 지역 내 미분양 물량이 감소하고 있고, 인구수도 소폭 증가세를 보이며 세대당 인구는 감소하여 1인 가구 증가 및 실거주 수요 유입을 기대할 수 있습니다. 주변에 양산매곡지구 및 신기2지구 도시개발사업 등 개발 호재가 있으나, 대상지와의 직접적인 영향은 제한적입니다. 단지의 노후도와 주차 부족 문제는 단점이지만, 제시된 가격이 합리적이라면 실수요자에게는 매력적인 선택지가 될 수 있습니다. 장기적으로 재건축 가능성을 염두에 둔다면 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
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