경상남도 양산시 평산회야로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 8764

종합 리스크 점수: 50점

AI 요약 평가

대상 아파트는 준공 34년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 존재합니다. 주변에 다양한 도시개발 및 공원 조성 사업이 진행 중이며, 이는 장기적으로 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 양산시 미분양 현황이 827세대로 다소 높은 점과 매매 거래량 감소 추세는 단기적인 시장 활성화에 제약이 될 수 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 7점 — 재건축 연한 도달 및 주변 개발 호재 다수. 단, 미분양 현황은 다소 리스크.
• 건물 노후도(사진): 2점 — 사진 미제공으로 평가 불가. 준공 34년 경과로 노후도 높을 것으로 추정.
• 인근 실거래가: 3점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 22.2%로, 인근 유사 사례와 비교 시 차이가 큰 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
• 거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 7건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
• 생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 16곳으로 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.2% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 3점 — 준공 34년 차 건물입니다. 재건축 연한(30년)을 초과하여 상당한 노후화가 예상됩니다.
• 토지 이용 규제
• 토지 형상

가격 타당성 검증

제시가 1억 4,300만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 9,121만 원에서 1억 1,700만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 대비 약 2,600만 원에서 5,179만 원 높은 가격으로, 시장 평균 대비 고평가되었을 가능성이 있습니다. 특히 2026년 5월 동일 단지 3층 거래가 1억 1,700만 원인 점을 고려할 때, 12층이라는 이점을 감안하더라도 제시가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례 #1은 동일 단지, 동일 면적, 9층 매물로 2026년 2월 9,100만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 후 대입 총액은 9,121만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지, 동일 면적, 3층 매물로 2026년 5월 1억 1,700만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 1억 1,700만 원입니다. 대상 매물은 12층으로 비교사례 #2(3층) 대비 층구간 감점(-10점)이 적용되었으나, 최종 대입가치에는 층 보정이 반영되어 있습니다.

심층 분석

대상 아파트는 준공 34년으로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 가치를 기대할 수 있습니다. 평산동은 양산시 내에서 거래 활성도가 높은 지역에 속하며, 인근에 공원, 쇼핑 시설 등 생활 인프라가 비교적 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 세대당 주차대수가 매우 낮고, 매매가 대비 비교사례 대입 가치가 높게 형성되어 있어 단기적인 투자 가치는 다소 제한적일 수 있습니다. 주변 개발 호재들은 장기적으로 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보이지만, 현재 제시가는 이러한 잠재 가치를 어느 정도 선반영한 것으로 판단됩니다.

경보2 아파트는 1992년 준공되어 재건축 연한 30년을 초과했습니다. 이는 재건축 사업 추진의 법적 요건을 충족한다는 의미입니다. 용적률은 275.22%로 법정 상한 300% 대비 24.78%p의 갭이 있어 추가 용적률 확보를 통한 사업성 개선 여지가 있습니다. 다만, 실제 재건축 추진은 주민 동의율, 사업성 분석, 시공사 선정 등 복잡한 과정을 거쳐야 하므로 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

양산시 아파트 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세에 있습니다. 매매수급동향은 수요 우세가 약화되고 있으며, 미분양 주택이 827세대로 시장에 부담을 주고 있습니다. 그러나 인근에 신규 공급 물량이 부족하고, 양산매곡지구 도시개발사업, 주진불빛공원 조성 등 다양한 개발 사업이 진행 중인 점은 긍정적인 요인입니다. 장기적으로는 재건축 가능성과 주변 개발 호재로 인한 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적으로는 높은 제시가와 시장의 불확실성으로 인해 신중한 접근이 필요합니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물 현장을 방문하여 건물 외벽의 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 발생 여부 등 노후화 상태를 면밀히 확인해야 합니다.
• 세대 내부의 벽지 곰팡이, 오염, 바닥 상태, 천장 누수 흔적 등 기본적인 마감 및 시설 상태를 점검해야 합니다.
• 세대당 0.52대에 불과한 주차 공간으로 인해 실제 주차 불편이 어느 정도인지, 주차난 해소를 위한 단지 내 대책이 있는지 관리사무소를 통해 확인해야 합니다.
• 재건축 연한에 도달한 단지이므로, 재건축 추진위원회 구성 여부, 주민 동의율, 예상 사업성 등 재건축 진행 상황을 파악해야 합니다.
• 매물 주변의 소음(도로, 상가 등) 수준과 일조량, 조망권 확보 여부를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
• 관리비 내역을 상세히 확인하여 장기수선충당금 적립 현황, 공용 시설 유지보수 비용 등을 파악해야 합니다.
• 인근 개발 호재(양산매곡지구 도시개발사업, 주진불빛공원 조성 등)가 실제 매물 가치에 미칠 구체적인 영향과 진행 단계를 확인해야 합니다.

최종 판정

보류