매물 유형: 아파트
분석 번호: 8763
종합 리스크 점수: 63점
대상 아파트는 준공 6년차의 비교적 신축 단지로, 인근 지역의 활발한 개발 사업과 인구 증가 추세에 힘입어 긍정적인 시장 환경을 가지고 있습니다. 다만, 매매수급동향이 하락세를 보이고 있어 단기적인 거래 활성도에는 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 산출된 가치 스펙트럼 내에 있어 가격 타당성은 양호한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 3억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 8,465만 원 ~ 최고 3억 21만 원) 내에 위치하며, 중앙값 2억 8,797만 원 대비 상단에 해당하는 수준입니다. 이는 대상지의 층수(16층)가 비교사례(6~9층)보다 높은 점이 반영된 것으로 보이며, 가격 타당성은 양호한 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수가 90점으로 매우 높습니다. 시점 보정 계수는 1.000~1.002로 미미한 변동을 보였으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되었으나, 이는 대상 매물의 층이 비교사례보다 높아 오히려 프리미엄 요인으로 작용할 수 있습니다. 각 사례별 보정 후 대입 총액은 2억 8,465만 원에서 3억 21만 원으로 산출되었습니다.
대상 단지는 준공 6년차의 신축 아파트로, 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적습니다. 세대당 주차대수도 양호하여 실거주 가치가 높습니다. 인근에 솔밭어린이공원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 양산시 내 인구 유입 및 도시 개발 사업이 활발하여 장기적인 관점에서 투자 가치는 양호한 수준입니다. 다만, 지하철역과의 거리가 있어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
대상 아파트는 준공 6년차로, 재건축 연한(30년)까지 24년이 남아있어 단기적인 재건축 가능성은 없습니다. 용적률 갭은 50.06%p로 개발 잠재력이 낮음(1점)으로 평가되어, 재건축을 통한 가치 상승은 장기적인 관점에서 고려해야 합니다.
양산시의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세에 있습니다. 매매가 대비 전세가 비율이 74.4%로 안정적인 수준을 유지하고 있어 전세 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 지역 내 미분양 물량은 감소 추세이며, 인근에 다양한 도시 개발 및 공원 조성 사업이 진행 중이어서 장기적인 주거 환경 개선 및 인구 유입 효과가 기대됩니다. 다만, 최근 아파트 거래량 감소와 매매수급동향 하락은 단기적인 시장 활성도에 영향을 미칠 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 장기적인 관점에서는 긍정적인 성장 전망을 가지나 단기적으로는 보합세를 유지할 것으로 판단됩니다.
매수