매물 유형: 아파트
분석 번호: 8762
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물인 양산롯데캐슬은 준공 10년차의 아파트로, 인근 지역의 매매가격지수가 보합세를 보이며 전세 및 월세가격지수는 상승 추세에 있습니다. 매매수급동향은 상승세를 보이나 거래량은 하락하고 있어 시장의 관망세가 엿보입니다. 주변에 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 기대할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 범위 내에 있어 가격 타당성은 보통 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 2억 2,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 1,776만 원에서 2억 3,082만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중간 수준에 해당하며, 가격적 타당성은 적정한 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 총 2건으로, 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래입니다. 첫 번째 사례는 2026년 6월 거래된 주진동 양산롯데캐슬 2층 73.4649㎡로, 거래가는 2억 2,000만 원이며 보정 후 대입 총액은 2억 1,776만 원입니다. 두 번째 사례는 2026년 3월 거래된 주진동 양산롯데캐슬 9층 73.4649㎡로, 거래가는 2억 3,300만 원이며 보정 후 대입 총액은 2억 3,082만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높으며, 시점 보정 계수는 1.000~1.001로 미미한 수준입니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정은 해당 사항이 없어 1.000이 적용되었습니다.
양산롯데캐슬은 623세대의 중규모 단지로, 세대당 1.06대의 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력은 양호한 편입니다. 인근에 GS25, 솔밭어린이공원, 롯데캐슬예담어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 주변에 지하철역은 없으나, 다수의 개발 호재(주진불빛공원 조성, 양산매곡지구 도시개발사업, 양산 신기2지구 도시개발사업 등)가 예정되어 있어 장기적인 투자 가치는 긍정적입니다. 특히 양산매곡지구 도시개발사업은 신규 주거단지 조성으로 인구 유입 및 지역 경제 활성화가 기대되며, 주변 토지 가치 상승에도 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
대상 매물은 2016년 준공되어 현재 10년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지는 20년이 남아 있어 단기적인 재건축 가능성은 없습니다. 용적률은 222.18%로 법정 상한 250% 대비 27.82%p의 갭이 있어, 향후 리모델링이나 재건축 시 사업성은 보통 수준으로 평가됩니다.
양산시 아파트 시장은 매매가격지수 보합, 전세 및 월세가격지수 상승, 매매수급동향 상승, 거래량 하락 등 혼조세를 보이고 있습니다. 현재 미분양 세대 감소 추세와 인근 신규 공급 물량 부족은 긍정적인 요인입니다. 특히, 주진불빛공원 조성, 양산매곡지구 도시개발사업, 양산 신기2지구 도시개발사업 등 다수의 개발 호재는 지역의 주거 환경 개선 및 인구 유입을 촉진하여 장기적인 관점에서 대상 매물의 가치 상승에 기여할 것으로 전망됩니다. 다만, 매매 거래량 하락세는 단기적인 시장 활성화에 제약이 될 수 있으므로 지속적인 시장 동향 모니터링이 필요합니다.
매수