매물 유형: 아파트
분석 번호: 8758
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물은 준공 11년차의 명동삼한사랑채아파트 2층 매매 건으로, 인근 지역의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나 전세 및 월세가격지수는 상승 추세입니다. 매매수급동향은 상승세를 보이며 수요가 우세한 상황입니다. 제시된 매매가는 유사 사례의 보정 후 대입 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 인근 개발 호재가 다수 존재하여 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 저층의 특성과 거래량 감소 추세는 고려해야 할 요소입니다.
제시된 매매가 2억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 2억 1,293만 원에서 최고 2억 3,692만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중간값인 2억 1,416만 원보다 약간 높은 수준으로, 시장의 평균적인 가치 평가와 비교했을 때 합리적인 범위 내에 있다고 판단됩니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지(명동삼한사랑채아파트)의 동일 면적(71.852㎡) 거래입니다. #1 사례는 2026년 4월 5층 거래로 2억 1,300만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 1,293만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 10층 거래로 2억 1,400만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 2억 1,416만 원입니다. #3 사례는 2026년 4월 16층 거래로 2억 3,700만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-20점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 2억 3,692만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상지와 매우 높은 유사도를 보이며, 특히 층수 차이에 따른 감점이 반영되었습니다.
명동삼한사랑채아파트는 999세대의 대단지로 기본적인 단지 경쟁력을 갖추고 있습니다. 주변에 명동공원 물놀이장, GS25, 양산성모병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인근에 학교 및 보육시설이 다수 위치하여 학군 측면에서는 양호합니다. 전세가율이 74.4%로 상승 추세에 있어 갭투자 시 전세 보증금 리스크 관리가 필요할 수 있습니다.
대상 아파트는 2015년 준공되어 현재 11년차 건물입니다. 재건축 가능 연한인 30년까지는 약 19년이 남아있어, 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 현재 용적률이 245.99%로 법정 상한 300% 대비 54.01%p의 여유가 있지만, 재건축을 위한 사업성은 아직 미미한 수준입니다.
양산시의 매매가격지수는 보합세이나 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 미분양 물량 감소와 신규 공급 부족은 가격 하방 경직성을 지지할 것으로 보입니다. 주변에 양산매곡지구 도시개발사업, 신기2지구 도시개발사업 등 다수의 개발 호재가 진행 중이며, 주진불빛공원 조성 및 도로 확포장 공사 등은 주거 환경 개선에 기여할 것입니다. 이러한 개발 사업들이 완료되면 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상되나, 아파트 거래량 감소 추세는 단기적인 시장 활력 둔화 요인으로 작용할 수 있습니다. 장기적인 관점에서는 안정적인 가치 유지가 기대됩니다.
매수