매물 유형: 아파트
분석 번호: 8755
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물은 준공 21년차의 중대형 단지 아파트로, 양산역 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 최근 시장 동향은 보합세이나 전세 및 월세 가격 지수는 상승 중이며, 매매수급동향은 상승세를 보이고 있습니다. 다만, 인근 지역의 아파트 거래량은 하락 추세이며, 주변 개발 호재가 있으나 대상지에 미치는 직접적인 영향은 추가적인 검토가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당합니다.
제시 매매가 2억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 1억 8,213만 원에서 최고 2억 1,898만 원의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 2억 315만 원과 유사한 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 가격대에 부합하는 것으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 동일 평형(59.773㎡) 거래 건입니다. 유사도 점수 100점 사례들은 층수도 유사하여 높은 신뢰도를 보입니다. 특히, 2026년 4월에 거래된 동일 3층 매물(1억 9,300만 원)은 대상 매물과 가장 유사한 조건으로, 보정 후 대입 총액은 1억 9,293만 원입니다. 층구간 감점이 있는 사례들은 7층~15층으로, 대상 매물(3층)보다 높은 층에 위치하여 층 프리미엄이 일부 반영된 것으로 보입니다. 전반적으로 비교사례들은 2026년 2월부터 6월까지의 최근 거래를 포함하고 있어 시장 상황을 잘 반영하고 있습니다.
대상 단지는 1,724세대의 대단지로 안정적인 주거 환경과 관리 효율성을 갖추고 있습니다. 양산역(부산2호선)까지 도보 14분 거리의 준역세권으로 교통 접근성이 양호하며, 인근에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 투자 가치는 현재 시장 가격이 적정 수준으로 평가되므로, 향후 지역 개발 호재나 시장 활성화 여부에 따라 추가적인 상승 여력이 있을 수 있습니다.
준공 21년차로 재건축 연한(30년)까지 약 9년이 남아있습니다. 현재는 재건축이 불가하며, 향후 리모델링 또는 재건축 추진 가능성을 염두에 두어야 합니다. 용적률이 185.54%로 법정 상한 300% 대비 114.46%p의 여유가 있어 재건축 시 사업성이 양호할 수 있습니다. 다만, 실제 추진 여부는 주민 동의율, 사업성 분석, 정책 변화 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다.
양산시 아파트 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세로 임대차 시장은 견조합니다. 지역 내 미분양 물량 감소와 제한적인 신규 공급은 단기적인 가격 하방 경직성을 확보해 줄 수 있습니다. 인근에 다양한 도시개발사업 및 공원 조성 사업이 진행 중이나, 대상 매물에 직접적인 영향을 미칠 만한 대규모 개발 호재는 아직 미미합니다. 장기적으로는 양산역 역세권 개발 및 주변 인프라 확충에 따른 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적인 급등보다는 안정적인 가치 유지가 예상됩니다.
매수