매물 유형: 아파트
분석 번호: 8754
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 양산시 남부동에 위치한 21년차 단지로, 매매가격지수 보합세와 전세가격지수 상승세가 나타나는 시장 환경에 있습니다. 인근에 다양한 개발 사업이 진행 중이며, 특히 도시개발 사업은 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. 다만, 최근 아파트 거래량은 하락 추세에 있어 시장의 관망세가 짙어진 것으로 보입니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 적정성 검토가 필요하며, 건물 노후도 및 실제 주거 환경에 대한 현장 확인이 중요합니다.
제시된 매매가 2억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 2억 3,500만 원 ~ 최고 2억 7,321만 원) 내에 위치하며, 최고가에 근접한 수준입니다. 이는 15건의 비교사례 중 상위권 범위에 해당하며, 최근 동일 단지 4층 거래가 2억 7,000만 원(2026년 5월)으로 확인되어 제시가는 시장 가격을 반영하고 있는 것으로 보입니다.
비교사례는 총 15건이 선별되었으며, 모두 대상지와 동일 단지 내 거래입니다. 유사도 점수는 80점에서 100점까지 분포합니다. 유사도 100점 사례들은 층수까지 유사하여 높은 신뢰도를 보입니다. 예를 들어, 유사도 100점인 #1 사례(2026년 6월, 5층, 2억 4,500만 원)는 대상 매물과 층수 및 시점이 매우 유사하여 중요한 참고 자료가 됩니다. 유사도 90점 사례들은 주로 층구간 차이로 인해 감점되었으며, 4층인 대상 매물과 인접한 층(6층, 15층 등)의 거래가 포함되어 있습니다. 유사도 80점 사례는 층구간 차이가 더 큰 경우(19층)에 해당합니다. 전반적으로 최근 1~5개월 이내의 동일 단지 거래들이므로 시장 상황을 잘 반영하고 있다고 판단됩니다.
대상 아파트는 998세대의 대단지로 안정적인 주거 환경과 관리 효율성을 갖추고 있습니다. 남양산역(부산2호선)까지 도보 12분 거리로 준역세권 입지를 가지며, 2%의 역세권 프리미엄이 추정됩니다. 인근에 남부공원 인라인장, CU 편의점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 양산시 내 물금읍 가촌리, 범어리 다음으로 거래 활성도가 높은 남부동에 위치하여 지역 내 선호도가 높은 편입니다. 인근에 다수의 도시개발 및 공원조성 사업이 진행 중이어서 장기적인 관점에서 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
대상 아파트는 2005년 준공되어 현재 21년차 건물입니다. 재건축 연한(30년)까지 약 9년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 다만, 용적률이 214.33%로 법정 상한(300%) 대비 85.67%p의 여유가 있어, 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성이 확보될 가능성이 있습니다. 장기적인 관점에서 단지의 노후화 진행 상황과 주변 개발 압력을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
양산시 아파트 시장은 매매가격지수 보합, 전세 및 월세가격지수 상승 추세를 보이며 전반적으로 견조한 흐름을 유지하고 있습니다. 미분양 감소와 제한적인 신규 공급은 시장 안정화에 긍정적인 요소입니다. 인근에 양산매곡지구, 양산신기2지구 도시개발 사업 등 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 지역 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다. 다만, 최근 아파트 거래량 감소는 단기적인 시장 활력 둔화를 시사하므로, 매수 시에는 시장 동향을 면밀히 주시하고 신중하게 접근하는 것이 중요합니다. 장기적으로는 역세권 입지와 대단지 이점, 주변 개발 호재를 바탕으로 안정적인 가치 유지가 예상됩니다.
보류