매물 유형: 아파트
분석 번호: 8739
종합 리스크 점수: 62점
팔판마을6단지푸르지오는 준공 21년차 아파트로, 매매 시장은 보합세, 전월세 시장은 상승세를 보이고 있습니다. 인구는 소폭 증가하고 세대수는 꾸준히 늘어나고 있어 실수요는 유지될 것으로 판단됩니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요하며, 향후 개발 호재 및 단지 관리 상태에 대한 면밀한 확인이 중요합니다.
제시된 매매가 2억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 2억 1,267만 원 ~ 최고 2억 7,859만 원) 내에 위치하며, 스펙트럼의 상단에 해당하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 유사 조건의 매물들과 비교했을 때 다소 높은 수준으로 평가될 수 있습니다. 다만, 특정 층수나 내부 상태, 조망권 등에 따라 개별적인 가치 차이가 발생할 수 있으므로 현장 확인을 통해 추가적인 가치 요인을 확인하는 것이 중요합니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형의 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. #1 사례는 2026년 6월 11층 거래로 보정 후 대입 총액 2억 6,698만 원, #2 사례는 2026년 6월 1층 거래로 2억 6,986만 원입니다. #3 사례는 2026년 5월 16층 거래로 2억 6,209만 원, #4 사례는 2026년 5월 16층 거래로 2억 7,859만 원입니다. #5 사례는 2026년 3월 3층 거래로 2억 1,267만 원, #6 사례는 2026년 3월 5층 거래로 2억 5,123만 원, #7 사례는 2026년 2월 1층 거래로 2억 3,382만 원입니다. 이 사례들은 모두 대상 매물과 동일한 용도지역에 위치하며, 시점 보정을 통해 현재 가치로 환산되었습니다.
팔판마을6단지푸르지오는 588세대의 중규모 단지로, 세대당 1.42대의 주차 공간을 확보하여 주거 편의성이 양호합니다. 인근에 정자나무공원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 마미품어린이집이 단지 인근에 위치하여 교육 환경도 무난합니다. 매매가 대비 전세가 비율은 82.0%로 높은 편에 속하여 갭투자에 대한 관심이 있을 수 있으나, 전세 시장 변동에 따른 리스크도 고려해야 합니다. 현재 매매 시장은 보합세이나, 전월세 시장은 상승세를 보여 실수요 기반은 유지될 것으로 판단됩니다.
대상 건물은 2005년 준공되어 현재 21년차입니다. 재건축 연한(30년)까지 약 9년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 그러나 법정 상한 용적률 300% 대비 현재 용적률 210.94%로 89.06%p의 용적률 갭이 존재하여, 장기적으로 리모델링 또는 재건축을 검토할 경우 사업성이 있을 수 있습니다. 다만, 실제 추진까지는 많은 시간과 주민 동의가 필요합니다.
김해시 아파트 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승세를 보이며 임대차 시장은 견조합니다. 매매수급동향은 공급 우세로 매수자에게 유리한 환경이 조성될 수 있습니다. 지역 미분양 물량 감소와 인근 신규 공급 부재는 단기적인 가격 하방 압력을 제한하는 요소입니다. 인근에 김해 GoldenRoot 일반산업단지계획 변경, 김해 대동첨단일반산업단지 실시계획 변경 등 산업단지 관련 개발 사업이 진행 중이며, 장유지구 지구단위계획 변경, 김해도시계획시설 사업 등 다양한 도시계획 변경이 이루어지고 있어 지역 전반의 주거 환경 개선 및 인프라 확충이 기대됩니다. 이러한 개발 사업들이 대상 매물에 직접적인 영향을 미치기까지는 시간이 걸리겠지만, 장기적으로 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로, 가격 협상을 통해 매수한다면 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다.
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