매물 유형: 아파트
분석 번호: 8737
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 준공 9년차의 비교적 신축 아파트로, 김해시 관동동에 위치한 율하일동미라주더스타 단지입니다. 매매가는 2억 7,000만 원으로 제시되었으며, 인근 동일 단지 유사 사례 분석 결과 2억 5,999만 원에서 2억 6,858만 원 사이의 가치 스펙트럼이 산출되었습니다. 김해시 아파트 시장은 전반적으로 보합세 또는 상승세를 보이며, 전세가율도 안정적인 수준입니다. 다만, 매매수급동향이 하락하고 있어 시장의 추가적인 모니터링이 필요합니다.
제시 매매가 2억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 5,999만 원에서 2억 6,858만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 유사 매물들의 가격 범위를 소폭 상회하는 수준으로, 시장의 기대치나 매도자의 희망 가격이 반영된 것으로 해석됩니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 거래된 8층 매물로 2억 6,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 6,499만 원입니다. #2 사례는 2026년 5월 거래된 10층 매물로 2억 6,850만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 6,850만 원입니다. #3 사례는 2026년 2월 거래된 9층 매물로 2억 6,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 5,999만 원입니다. #4 사례는 2026년 3월 거래된 22층 매물로 2억 6,900만 원에 거래되었으며, 층구간 감점에도 불구하고 보정 후 대입 총액은 2억 6,858만 원입니다. 모든 비교사례는 대상 매물과 동일한 제2종일반주거지역에 위치하며, 면적 및 시점 보정이 완료된 최종 가치입니다.
율하일동미라주더스타는 준공 9년차의 비교적 신축 아파트로, 단지 내 유사 거래가 활발하여 시장 유동성이 확보되어 있습니다. 인근에 김해관동유적체육공원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 지하철역과의 거리가 있어 대중교통 접근성은 다소 아쉽습니다. 김해시 전체적으로 전세가율이 상승하고 있어 갭투자 관점에서는 주의가 필요하지만, 매매가 대비 전세가 비율이 82.0%로 높은 편이라 전세 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.
준공 9년차로 재건축 연한(30년)까지 21년이 남아있어 현재 재건축 가능성은 없습니다. 리모델링 또한 아직은 고려할 시점이 아닙니다.
김해시 아파트 시장은 전반적으로 보합 또는 약상승 추세를 보이고 있습니다. 매매수급동향이 하락하고 거래량도 감소하는 점은 단기적인 시장 위축 가능성을 시사합니다. 그러나 미분양 물량 감소와 인근 개발 사업 진행은 중장기적으로 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 대상 매물은 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어, 매수 시 가격 협상을 통해 추가적인 가치 확보를 고려하는 것이 현명할 것으로 판단됩니다.
보류