매물 유형: 아파트
분석 번호: 8732
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 준공 22년차로 재건축 연한까지는 시간이 남아있으나, 용적률 여유가 있어 향후 리모델링 또는 재건축 잠재력이 보통 수준입니다. 인근 지역의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승세를 보이고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 대입 결과 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 2,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 498만 원에서 2억 2,282만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 유사 사례들의 최고가 수준에 근접하는 가격으로, 시장의 기대치가 반영된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 6층 거래로 2억 500만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 2억 498만 원으로 보정됩니다. #2 사례는 2026년 4월 13층 거래로 2억 1,000만 원에 거래되었고, 대상지 대입 시 2억 983만 원으로 보정됩니다. #3 사례는 2026년 4월 4층 거래로 2억 2,300만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 2억 2,282만 원으로 보정됩니다. #3 사례는 층구간 차이로 인해 10점 감점되었으나, 전반적으로 유사성이 높습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 전용면적(109.0286㎡)을 기준으로 보정되었습니다.
대상 단지는 세대당 1.66대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있으며, 인근에 능동중학교 등 학교 시설이 위치하여 학군 접근성이 양호합니다. 공원, 쇼핑, 의료 시설 등 생활 인프라도 비교적 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인근 지역의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승하는 추세로, 전세가율도 82.0%로 높은 편이라 갭투자를 고려하는 경우 전세 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.
젤미마을10단지한림리츠빌은 2004년에 준공되어 현재 22년차 건물입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 8년이 남아있어 당장 재건축을 추진하기는 어렵습니다. 그러나 현재 용적률이 174.62%로 법정 상한 250% 대비 75.38%p의 여유가 있어, 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성이 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 소규모 단지(360세대)라는 점은 사업 추진에 있어 다소 불리한 요소로 작용할 수 있습니다.
김해시의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세에 있어 임대 시장은 견조한 편입니다. 미분양 물량 감소와 인근 신규 공급 부재는 단기적인 가격 하락 압력을 완화하는 요인입니다. 장유지구 지구단위계획 변경 등 지역 개발 호재가 있으나, 대상 매물에 직접적인 영향을 미치는 대규모 개발 계획은 현재로서는 제한적입니다. 인구는 소폭 감소하는 추세이나 세대수는 증가하고 있어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성을 시사합니다. 전반적으로 안정적인 시장 흐름 속에서, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로 신중한 가격 협상이 필요합니다.
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