매물 유형: 아파트
분석 번호: 8730
종합 리스크 점수: 43점
대상 매물은 준공 24년차 아파트로, 인근 지역의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나 전세 및 월세가격지수는 상승 추세입니다. 매매수급동향은 하락세로 매수자 우위 시장을 형성하고 있습니다. 동일 단지 내 유사 평형의 거래 스펙트럼과 비교 시 제시 매매가는 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 적정성 검토가 필요합니다. 재건축 연한이 6년 남았으나 소규모 단지로 인한 사업성 리스크가 존재합니다.
제시 매매가 1억 4,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 8,999만 원에서 1억 4,199만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 특히 최근 1개월 전 동일 단지 15층 거래(1억 4,200만 원)의 보정 후 대입가치 1억 4,199만 원과 비교할 때, 제시 매매가는 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 8건은 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 6건은 유사도 100점으로 층수와 시점만 보정된 값이며, 나머지 2건은 층구간 차이로 인해 90점의 유사도를 보였습니다. 최근 1개월 전 거래된 동일 단지 15층 매물(1억 4,200만 원)과 7층 매물(9,000만 원)이 각각 1억 4,199만 원과 8,999만 원으로 보정되어 제시 매매가와 스펙트럼을 형성하고 있습니다. 4개월 전 13층 거래(1억 1,000만 원)는 1억 983만 원으로 보정되었습니다. 이처럼 동일 단지 내에서도 층수 및 거래 시점에 따라 가격 편차가 존재합니다.
대상 단지는 준공 24년차 아파트로, 인근에 능동공원, GS25, 푸른꿈어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 그러나 세대당 주차대수가 0.87대로 다소 부족하고, 소규모 단지라는 점은 단지 경쟁력 측면에서 약점으로 작용할 수 있습니다. 김해시 전체적으로 매매수급동향이 하락세인 점을 고려할 때, 단기적인 투자 가치 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
대상 건물은 준공 24년차로 재건축 연한(30년)까지 6년이 남아있습니다. 현재 용적률이 213.88%로 법정 상한 300% 대비 86.12%p의 여유가 있어 용적률 갭은 존재합니다. 그러나 318세대의 소규모 단지이며, 재건축 추진 시 사업성 확보에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 현재로서는 리모델링 가능성을 함께 고려하는 것이 현실적입니다.
김해시 아파트 시장은 매매가격지수가 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반은 견고한 편입니다. 인근에 신규 분양 물량이 없어 단기적인 공급 과잉 리스크는 적습니다. 장유지구 지구단위계획 변경, 김해도시계획시설(공공문화체육시설) 사업 등 인근 개발 호재는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 매매수급동향 하락과 거래량 감소는 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 연한 도래에 따른 사업 추진 여부가 주요 변수가 될 것입니다.
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