매물 유형: 아파트
분석 번호: 8729
종합 리스크 점수: 63점
대상 아파트는 준공 8년차의 비교적 신축 단지로, 인근 지역의 다양한 개발 사업 고시가 있어 잠재적 가치 상승 요인이 존재합니다. 매매수급동향은 상승세이나, 매매 거래량은 최근 하락하는 추세입니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 3억 1,000만 원은 비교사례 스펙트럼(최저 2억 5,979만 원 ~ 최고 3억 475만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
유사도 100점의 비교사례들은 모두 동일 단지 내 거래로, 2026년 2월부터 6월까지 2억 6,764만 원에서 3억 351만 원 사이에서 거래되었습니다. 특히, 대상 매물과 동일한 7층의 사례(#6)는 2026년 3월 2억 7,955만 원에 거래되었습니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점이 있었으며, 최저 2억 5,979만 원(1층)에서 최고 3억 475만 원(19층)까지 분포합니다. 대상 매물의 제시가 3억 1,000만 원은 비교사례 스펙트럼의 최고가보다도 높은 수준입니다.
장유덕산아내에코캐슬은 998세대의 대단지로 단지 경쟁력이 우수하며, 주변에 솜다리공원 등 녹지 공간이 풍부하여 주거 환경이 쾌적합니다. 다만, 학군 정보가 명확히 제시되지 않아 학군 경쟁력은 추가 확인이 필요합니다. 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인근에 다양한 개발 사업 고시가 있어 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
준공 8년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 22년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 용적률 갭은 65.06%p로 법정 상한 대비 여유가 있으나, 현재 시점에서는 재건축을 통한 투자 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다.
김해시의 매매가격지수는 보합세이나 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요는 꾸준한 것으로 보입니다. 매매수급동향은 상승세가 둔화되고 거래량은 감소하는 추세로, 단기적인 가격 급등보다는 안정적인 흐름이 예상됩니다. 인근 개발 호재들이 지역 가치 상승에 기여할 수 있으나, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 점은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.
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