경상남도 김해시 장유로334번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 8724

종합 리스크 점수: 80점

AI 요약 평가

대상 매물은 준공 3년차의 신축 아파트로, 다수의 지역 개발 호재와 함께 양호한 시장 동향을 보이고 있습니다. 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 전세수급동향 및 월세수급동향도 긍정적입니다. 다만, 최근 6개월간 아파트 거래량은 다소 하락세를 보이고 있어 시장의 단기적인 관망세가 있을 수 있습니다. 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하나, 신축 단지의 고층 프리미엄 가능성을 고려할 필요가 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 8점 — 최근 김해 GoldenRoot 일반산업단지 계획 변경 승인, 김해 대동첨단일반산업단지 실시계획 변경 승인 등 지역 개발 호재가 다수 존재하며, 장유지구 지구단위계획 변경을 통해 근린공원이 체육공원으로 전환되는 등 주민 편의시설 확충이 기대됩니다. 이는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.
건물 노후도(사진): 8점 — 준공 3년차의 신축 아파트로, 사진상으로도 매우 양호한 외관 상태를 보일 것으로 예상됩니다. 외벽 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 여부 등 노후화 징후는 거의 없을 것으로 판단됩니다.
인근 실거래가: 7점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 9.8%로, 인근 유사 사례와 비교 시 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 8점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 31건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 21곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 9점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 8.2% 변동하여 뚜렷한 증가 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 9점 — 준공 3년 차 건물입니다. 신축급으로 건물 상태가 우수합니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시 매매가 4억 5,500만 원은 비교사례 스펙트럼(최저 3억 9,997만 원 ~ 최고 4억 4,996만 원)의 상단 범위를 소폭 초과하는 수준입니다. 이는 대상 매물이 24층 고층이라는 점과 최근 시장 동향을 반영한 결과일 수 있습니다. 매매수급동향이 91.7로 상승하고 있으나, 아파트 거래량은 하락 추세에 있어 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 14건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(84.9㎡)의 매매 거래입니다. 유사도 점수는 90~100점으로 매우 높으며, 대부분 2026년 2월에서 6월 사이에 거래된 최신 데이터입니다. 특히 1번부터 10번 사례는 대상 매물과 동일한 단지, 동일한 층구간(고층)에 위치하여 유사도 100점을 기록했습니다. 11번부터 14번 사례는 층구간에서 감점(-10점)이 있었으나, 전반적으로 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 신뢰할 수 있는 자료입니다. 제시 매매가 4억 5,500만 원은 비교사례 스펙트럼의 최고가인 4억 4,996만 원을 소폭 상회하는 수준입니다.

심층 분석

대상 매물은 준공 3년차의 신축 대단지 아파트로, 단지 경쟁력이 높습니다. 인근에 한양더파크온천, CU 장유리인뷰점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 장유1동의 꾸준한 인구 증가 추세는 실거주 및 투자 수요를 뒷받침합니다. 다만, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 전세가율이 82.0%로 높은 편이므로, 갭투자 시 전세 시장의 변동성에 유의해야 합니다.

대상 아파트는 2023년 준공되어 건물 나이가 3년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 아직 27년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성은 없습니다.

김해시의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승세를 유지하고 있으며, 미분양 물량 감소 및 제한적인 신규 공급은 시장의 안정성을 높입니다. '김해 GoldenRoot 일반산업단지계획 변경 승인', '김해 대동첨단일반산업단지 실시계획 변경 승인' 등 지역 내 산업단지 개발 호재는 장기적인 인구 유입 및 주택 수요 증가에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 또한, '장유지구 지구단위계획 결정(변경)'을 통해 근린공원이 체육공원으로 전환되는 등 주거 환경 개선 노력도 지속되고 있어, 장기적으로는 완만한 상승세를 기대할 수 있습니다. 단기적으로는 아파트 거래량 하락 추세에 따라 시장의 활력이 다소 둔화될 수 있습니다.

현장 체크리스트

실제 매물 동·호수의 조망권 및 일조량, 소음 여부를 현장 방문하여 확인해야 합니다.
세대 내 곰팡이, 누수 흔적, 벽지 오염 등 내부 마감 상태를 꼼꼼히 점검해야 합니다.
관리비 내역을 확인하여 불필요한 지출이나 미납된 관리비가 있는지 확인해야 합니다.
주차장의 실제 이용 편의성 및 세대당 주차 가능 대수를 다시 한번 확인해야 합니다.
인근 주민센터나 부동산 중개업소를 통해 이웃 간 분쟁 이력 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
단지 주변의 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설까지의 실제 도보 이동 시간을 확인해야 합니다.

최종 판정

조건부 매수