매물 유형: 아파트
분석 번호: 8718
종합 리스크 점수: 57점
대상 아파트는 김해시 부곡동에 위치한 월산마을2단지부영7차로, 준공 24년차의 중층 아파트입니다. 매매가 1억 3,500만 원은 유사 사례의 보정 후 대입가치 스펙트럼과 비교 시 적정 수준으로 평가됩니다. 주변 지역의 꾸준한 인구 증가와 전세가율 상승은 긍정적인 요인이나, 최근 아파트 거래량 하락 추세와 미분양 현황은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 재건축 연한까지는 약 6년이 남아있어 단기적인 재건축 기대는 어렵습니다.
제시 매매가 1억 3,500만 원은 동일 단지 유사 평형의 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 1억 791만 원 ~ 최고 1억 1,890만 원) 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 유사 사례들보다 다소 높은 수준으로, 매수 시 가격 협상 여지를 고려해 볼 필요가 있습니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 유사 평형(80.74㎡) 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 8층 거래로 1억 1,900만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 1,890만 원입니다. #2 사례는 2026년 2월 8층 거래로 1억 1,800만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 1억 1,798만 원입니다. #3 사례는 2026년 4월 1층 거래로 1억 800만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 791만 원입니다. 층구간 차이로 인해 감점 요인이 있었으나, 전반적으로 신뢰도 높은 비교가 가능합니다.
대상 단지는 인구 증가 추세가 뚜렷한 장유1동에 위치하며, 주변에 무지개공원, GS25, 갑을장유병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 매매가 대비 전세가율이 82.0%로 높아 전세 수요를 통한 투자 매력은 있으나, 역전세 위험에 대한 대비가 필요합니다.
월산마을2단지부영7차는 2002년 준공되어 현재 24년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지 약 6년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 용적률은 211.92%로 법정 상한 300% 대비 88.08%p의 여유가 있어 장기적으로 리모델링 또는 재건축을 통한 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다.
김해시의 매매가격지수는 보합세이나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세에 있어 임대 수익 측면에서는 긍정적입니다. 지역 내 미분양 물량이 감소하고 있으나 여전히 존재하며, 아파트 거래량은 하락 추세입니다. 주변 김해 GoldenRoot 일반산업단지계획 변경, 장유지구 지구단위계획 변경 등 개발 호재가 있으나, 대상 매물에 직접적인 영향을 미칠 정도는 아닙니다. 전반적으로 가격 상승 여력은 제한적이나, 꾸준한 실거주 수요를 바탕으로 안정적인 가치를 유지할 것으로 전망됩니다.
보류