매물 유형: 아파트
분석 번호: 8715
종합 리스크 점수: 65점
대상 아파트는 준공 26년차로 재건축 연한 도래까지 4년이 남았으며, 인근 지역에 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 긍정적인 요인이 있습니다. 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하나, 최근 시장 동향은 보합세를 보이고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 전세가율은 상승 추세로 갭투자 리스크는 낮은 편입니다.
제시된 매매가 2억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 3,265만 원 ~ 최고 2억 5,835만 원)의 중간에서 상단 범위에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 가치와 유사하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 대상지와 동일 단지인 석봉마을5단지대동3 아파트의 매매 실거래가입니다. 유사도 점수는 80점에서 90점으로 매우 높습니다. 시점은 2026년 2월에서 3월로 최근 거래이며, 전용면적 기준 평당가는 608만 원에서 675만 원 사이입니다. 모든 비교사례는 대상 매물(3층)과 층구간에서 감점 요인이 있었으나, 동일 단지라는 점에서 높은 유사도를 보였습니다. 특히, 사례 #1, #2, #3은 2026년 3월 거래로 4개월 전 시점이며, 사례 #4는 2026년 2월 거래로 5개월 전 시점입니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 2억 3,265만 원에서 2억 5,835만 원으로 산출되었습니다.
석봉마을5단지대동3 아파트는 세대당 1.89대의 높은 주차 편의성을 갖춘 중규모 단지입니다. 인근에 산돌림공원, 세븐일레븐, 우리종합동물병원, 대동다숲어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 김해시 장유1동의 인구는 꾸준히 증가하고 있어 실수요 기반이 탄탄하며, 이는 장기적인 투자 가치에 긍정적인 영향을 미칩니다. 다만, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
대상 건물은 2000년에 준공되어 현재 26년차입니다. 재건축 연한(30년)까지 4년이 남아 있어, 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성을 충분히 검토할 수 있는 시점입니다. 현재 용적률이 227.06%로 법정 상한 300% 대비 72.94%p의 여유가 있어 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에 다양한 도시개발 및 공원 조성 사업이 진행 중이어서 지역 전반의 개발 분위기는 긍정적입니다.
김해시의 매매가격지수는 보합세를 보이지만, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세이며 미분양 물량 감소와 향후 공급 예정 물량 부족은 시장의 안정성을 높이는 요인입니다. 인근 김해 GoldenRoot 일반산업단지계획 변경, 김해 대동첨단일반산업단지 실시계획 변경 등 산업단지 관련 개발 호재는 지역 경제 활성화와 인구 유입에 기여할 것으로 예상됩니다. 장유지구 지구단위계획 변경 및 다양한 공원 조성 사업은 주거 환경 개선에 긍정적인 영향을 미쳐 장기적으로 매물 가치 상승에 기여할 것으로 전망됩니다. 현재 제시 매매가는 시장 가치에 부합하는 수준으로, 장기적인 관점에서 완만한 상승세를 기대할 수 있습니다.
매수